IV. Chancen- und Risikobericht
Für den nachhaltigen wirtschaftlichen Erfolg von DOGEWO21 und das Erreichen unserer strategischen Unternehmensziele ist ein erfolgreiches Management bestehender und neu auftretender Risiken entscheidend. Mögliche Marktchancen und darin liegende Erfolgspotenziale gilt es zu erkennen und auszuschöpfen.
Die unternehmensspezifischen Chancen und Risiken stellen sich wie folgt dar:
Bewertung des Dortmunder Wohnungsmarktes
Entwicklungen auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt haben einen (un-)mittelbaren Einfluss auf den Verlauf der DOGEWO21-Geschäftstätigkeit. Wir beobachten und bewerten daher die dieses Geschehen prägenden Kriterien kontinuierlich.
In der aktuellen Entwicklung des Wohnungsmarktes sehen wir nach heutigem Stand kein Risiko – im Gegenteil, sie ist für unser Unternehmen nahezu ideal und beinhaltet Chancenpotenzial.
Wie dem Wohnungsmarktbericht in Dortmund entnommen werden konnte, werden alle Segmente, angefangen von Einraum-Appartements über Wohnungen für Familien bis zu seniorengerechten Wohnungen, gleichermaßen stark nachgefragt. Gleichzeitig sehen wir, trotz eines gegenüber anderen Bundesländern attraktiven Wohnraumförderprogramms, rückläufige Neubaufertigstellungen in Dortmund.
Der hohen Nachfrage steht kein adäquates Wohnraumangebot gegenüber. Dieser Zustand hat sich durch den Ukraine-Krieg und die bestehende Notwendigkeit, aus der Ukraine stammenden schutzsuchenden Menschen ein Zuhause zu bieten, verstärkt. Die Nachfrage wird auf hohem Niveau bleiben, da nicht davon auszugehen ist, dass alle Menschen die Absicht haben, unmittelbar nach Kriegsende zurück in ihr Heimatland zu gehen. Diese Entwicklung spiegelt sich nicht nur in den historisch niedrigen Dortmunder Leerstandszahlen wider, sondern auch in weiterhin steigenden Wohnraummieten. Anfang 2023 wird ein neuer Mietspiegel für die Stadt Dortmund in Kraft treten. Im Vergleich zu dem Mietspiegel 2021 ist trotz preisdämpfender methodischer Anpassungen mit einem Anstieg des Mietzinsniveaus zu rechnen. Durch das Einstehen der Mitglieder der Europäischen Union für die Ukraine im Ukraine-Krieg hat sich die starke Abhängigkeit Deutschlands von russischen Energieimporten gezeigt. Seitdem haben sich die Energiepreise vervielfacht. Diese Kostensteigerung belastet private Haushalte wie auch Gewerbetreibende in gleichem Maße. Preiseffekte aufgrund generell gestiegener Wohnnebenkosten zeichnen sich derzeit nicht ab. DOGEWO21 wird diese Entwicklung weiterhin intensiv beobachten, um die sich ergebenden Erhöhungsspielräume angemessen nutzen zu können.
DOGEWO21 hat einen sehr hohen Bekanntheitsgrad und genießt in Dortmund einen hervorragenden Ruf. Dies spiegeln nicht nur regelmäßig durchgeführte Zufriedenheitsbefragungen wider. Auch nimmt mit über 40 % der Anteil des Personenkreises, der aufgrund persönlicher Empfehlungen bei uns ein neues Zuhause findet, einen bedeutenden Anteil ein. Mieter*innen von DOGEWO21 bleiben gerne bei uns wohnen. Im Durchschnitt wohnen unsere Mieter*innen mehr als elf Jahre bei uns und ziehen größtenteils nur dann aus, wenn von uns nicht beeinflussbare Gründe, wie zum Beispiel der Wegzug aus Dortmund, vorliegen. Mit Hilfe von Social Media-Aktivitäten erschließen wir uns den Zugang zu jungen Menschen, unseren zukünftigen Kunden. Durch konsequenten Ausbau möchten wir die Chancen dieser Kommunikation vermehrt nutzen und unsere Bindung zu dieser Kundengruppe stärken. Gleichzeit werden wir die klassischen Kommunikationswege weiterhin pflegen.
Auch über unsere Nachbarschaftsagenturen in den Quartieren erhalten wir die Möglichkeit, aktiv auf die Entwicklung von Nachbarschaften einzuwirken, über unseren Partnerpool eine Vielzahl von Dienstleistungen, die sich an den Bedürfnissen der Mieter*innen orientieren, anzubieten und Rückmeldungen zu erhalten. Es war uns daher ein dringliches Anliegen, die Nachbarschaftsagenturen nach der Corona-Pandemie so schnell wie möglich wieder zu eröffnen. Uns sind der Aufbau und der Erhalt einer stabilen Nachbarschaft sehr wichtig.
Bewertung des Immobilienportfolios
Im Rahmen des Portfoliomanagementsystems bewerten wir anhand von geeigneten Kriterien die Qualität und die Zukunftsfähigkeit des DOGEWO21-Immobilienportfolios. Bewertungsobjekt ist das Quartier, definiert als Ansammlung von weitestgehend homogenen DOGEWO21-Gebäuden innerhalb eines räumlich zusammenhängenden Gebiets. Neben Makro- und Mikrostandortdaten, die eine differenzierte Bewertung von Ortslagen ermöglichen, fließen qualitative Objektdaten in die Portfoliobewertung ein. Im Geschäftsjahr wurde das Scoring-Modell einer umfassenden Überarbeitung unterzogen. Vor dem Hintergrund der notwendigen Vermeidung von Treibhausgas-Emissionen bis 2045 haben Kriterien zur energetischen Beschreibung des Gebäudebestandes eine höhere Gewichtung erfahren.
Die Bewertung des Immobilienportfolios ist als ein ständiger Monitoring-Prozess ausgelegt. Als Entscheidungshilfe fließen die Ergebnisse der Portfoliobewertung in die Festlegung sowohl für Modernisierungs- und Großinstandhaltungsmaßnahmen als auch für Quartiersentwicklungsprogramme ein.
Als langfristiger Bestandshalter steht die langfristige Werterhaltung unserer Gebäude im Mittelpunkt unseres Handelns. Dazu ist eine gut erhaltene Gebäudesubstanz zwingende Voraussetzung. Den technischen Zustand unserer Bestände lassen wir regelmäßig von externen Fachkräften im Rahmen von Vor-Ort-Kontrollen begutachten. Stichpunktartige Kontrollen durch eigene Mitarbeiter komplementieren die Überwachung. Die Ergebnisse der Kontrollen werden IT-gestützt erfasst. Auffälligkeiten und Handlungsbedarfe werden kenntlich gemacht, Maßnahmen zur Behebung umgehend eingeleitet.
Das DOGEWO21-Portfolio befindet sich in einem guten Zustand.
Eine weitere Voraussetzung für den langfristigen Werterhalt unseres Immobilienportfolios ist die marktgerechte Qualität unseres Wohnraumangebots. Bereits zu einem sehr frühen Zeitpunkt haben wir, anders als andere Marktteilnehmer, die Notwendigkeit erkannt, den Wohnungsbestand an die Bedürfnisse einer alternden Gesellschaft anzupassen. Grundrissveränderungen und Badmodernisierungen, soweit als notwendig empfunden, werden im Rahmen der Wohnungsaufbereitung bei Neuvermietung durchgeführt. Individuelle Anpassungen aufgrund eines veränderten Sicherheitsempfindens oder veränderter Lebensbedingungen werden auf Wunsch des Mieters auch im laufenden Mietverhältnis vorgenommen. Durch die zusätzliche Betrachtung des Bewirtschaftungserfolges in die Portfoliobetrachtung können wir Nachfrageveränderungen frühzeitig sichtbar machen.
Wir sehen den DOGEWO21-Bestand als marktgerecht aufgestellt.
Mit einer Emission von rd. 29 kg CO2e pro m² vermieteter Fläche hat DOGEWO21 noch keine Klimaneutralität erreicht. Unsere Anstrengungen sind zu intensivieren und der mengenmäßige Maßnahmenumfang auszuweiten, um das gesteckte Ziel zu erreichen. Neben den Potenzialen, die sich in einer Fernwärmeversorgung von Teilen unseres Bestandes befinden, sehen wir auch, dass technischer Fortschritt in klimaneutraler Wärmeerzeugung unsere Bemühungen unterstützen wird.
Auf Grundlage aller oben beschriebenen Maßnahmen und Instrumente schätzen wir die Portfoliorisiken als gering ein.
Bewertung der Anschaffungsaktivitäten
Das Geschäftsjahr 2022 war, wie auch schon das vorangegangene Geschäftsjahr, herausfordernd für unsere Beschaffungsaktivitäten. Risikofaktoren, wie die Störung der Lieferketten durch die Corona-Pandemie und der Fachkräftemangel, hatten auch in 2022 weiterhin Bestand. Durch den Ausbruch des Ukraine-Krieges wurden zusätzlich die innereuropäischen Lieferbeziehungen empfindlich gestört. Insbesondere in der ersten Hälfte des Geschäftsjahres konnten Leistungen zum Teil nur unter umfangreichen Zugeständnissen in Bezug auf Preisverbindlichkeit durch Vereinbarung von Materialpreisklauseln und Ausführungs- bzw. Lieferzeitpunkten bezogen werden.
Der Anstieg der Preise hat sich in 2022 weiter beschleunigt. Ausschlaggebend waren insbesondere Energiepreissteigerungen durch Drosselung bzw. Wegfall von Energielieferungen aus Russland. Für das vierte Quartal 2022 weist der BDEW einen durchschnittlichen Erdgasbezugspreis in Höhe von 19,81 ct/kWh aus. Gegenüber dem Durchschnittswert für das Jahr 2021 in Höhe von 6,35 ct/kWh haben sich damit die Preise verdreifacht, trotz Reduzierung der Umsatzsteuer auf den verminderten Satz von 7 % im vierten Quartal 2022. Zusätzlich preistreibend wirkte die 20-prozentige Erhöhung der CO2-Steuer auf aktuell 30 EUR je Tonne CO2 zu Beginn des Jahres.
Das statistische Bundesamt vermeldete im zweiten Quartal 2022 einen historisch herausragenden Anstieg der Baupreise in Höhe von 17,6 % gegenüber dem Vorjahresvergleichszeitraum. Für das dritte Quartal 2022 berichtete das statistische Bundesamt von einem Anstieg der Baupreise in Höhe von 16,5 % und damit 1,1 Prozentpunkte tiefer. Auch unsere Geschäftspartner spiegeln uns die Einschätzung wider, dass weitere wesentliche Preissteigerungen nicht zu erwarten sind. Damit scheint der Zenit des Anstiegs der Preissteigerungen erreicht worden zu sein.
Diese statistisch ermittelte Entspannung macht sich auch in unseren Geschäftsaktivitäten in der zweiten Hälfte des Geschäftsjahres bemerkbar. Materialpreise und Ausführungs- bzw. Lieferzeitpunkte sind wieder verbindlicher geworden. Auf die Verwendung von Materialpreisklauseln wird daher überwiegend verzichtet. Die Verzögerung von Lieferungen stellt für uns lediglich bei Maßnahmen mit Einzelspezialbauteilen, wie z. B. Wärmepumpen, ein Risiko in der Umsetzung dar. Zum Jahresende konnten wir feststellen, dass Unternehmen sich wieder verstärkt an Ausschreibungen für Baumaßnahmen beteiligen.
Insgesamt haben sich unsere Großprojekte in 2022 gegenüber der Planung um rd. 400 TEUR, dies entspricht 3,5 %, verteuert.
Wir stehen in einem engen Austausch mit den regionalen Handwerksunternehmen und den Herstellern. Dadurch erhalten wir zeitnahe Einblicke in das Marktgeschehen. Wir stufen das Beschaffungsrisiko weiterhin dennoch als hoch ein.
Bewertung der Veränderung am Finanzmarkt
Angesichts der vom Ukraine-Krieg angeheizten Inflation und der dadurch entstandenen Zinswende können im Vergleich zum Vorjahr erhöhte Finanzierungsrisiken auf die Rahmenbedingungen der zukünftigen Darlehensgewährung sowie deren Konditionen bei DOGEWO21 entstehen.
Grundsätzlich bewerten wir stetig die Zinsänderungsrisiken der Kapitalmarktdarlehen und monitoren die Voraussetzungen für die Weitergewährung von Subventionen und Änderungen von Förderbestimmungen. Die auslaufenden Zinsbindungen von Kapitalmarktdarlehen haben wir durch zinsgünstige Forward-Darlehen bis Ende 2027 nahezu vollständig anschlussfinanziert und minimieren damit etwaige Zinsänderungsrisiken langfristig. Gemessen am gesamten Portfolio der Kapitalmarktdarlehen (ohne Förderdarlehen) sind lediglich 11 % der Darlehen (35,4 Mio. EUR) noch nicht anschlussfinanziert.
Die Auswirkungen durch die Zinswende auf die Bestandsdarlehen von DOGEWO21 werden somit als gering eingeschätzt. Zudem berücksichtigt unsere Mittelfristplanung die erforderlichen Darlehensneuaufnahmen für geplante Investitionen.
Ebenfalls betrachten wir Liquiditätsrisiken im Tagesgeschäft und bei der Durchführung unserer Investitionsvorhaben.
Insbesondere durch die Energiekrise können zukünftig weitere innerjährliche Vorauszahlungsanpassungen der Energieversorger erfolgen und dadurch Liquiditätsspitzen entstehen. Diese Bedarfe können durch die uns zur Verfügung stehende freie Kreditlinie in Höhe von insgesamt 8 Mio. EUR kurzfristig gedeckt werden. Aufgrund der Umlagefähigkeit der Kosten auf die Mieter*innen ergeben sich hieraus keine Ergebnisauswirkungen.
Einem eventuell höheren Mietausfallrisiko ab dem Geschäftsjahr 2023 ist durch unsere Mittelfristplanung Rechnung getragen worden, in der wir die Abschreibungsplanung auf Mietforderungen erheblich erhöht haben.
Insgesamt stufen wir daher die Finanzierungsrisiken für DOGEWO21 als gering ein.
Bewertung unserer Personalstruktur
Die Mitarbeiter*innen von DOGEWO21 sind das Fundament des Unternehmens, um unseren Geschäftszweck zu erfüllen und die uns gesetzten Ziele zu erreichen. Daher haben Geschäftsleitung, Führungskräfte und Personalmanagement zusammen mit dem Betriebsrat ein Augenmerk auf die Entwicklung unseres Personalstamms.
Die Altersstruktur unserer Belegschaft ist grundsätzlich als ausgewogen zu bezeichnen. Dennoch werden auch bei uns in den nächsten Jahren qualifizierte und erfahrene Mitarbeiter in den Ruhestand gehen. Auf diese Situation sind wir vorbereitet und sie wurde in der qualifizierten Personal- und Nachfolgeplanung berücksichtigt. Der Altersdurchschnitt beträgt 47 Jahre.
Im Vergleich zum Vorjahr konnten wir einen erhöhten Krankenstand feststellen. Corona-Infektionen und grippale Infekte im zweiten Halbjahr haben zu einer angespannten Kapazitätssituation geführt. Unter anderem durch unsere konsequente Digitalisierung unserer Geschäftsprozesse konnten wir die Situation auffangen.
Die Weiterentwicklung unserer Mitarbeiter*innen ist uns eine Selbstverständlichkeit. Mit Abschwächung der Corona-Pandemie konnten wir in diesem Jahr das Angebot der Weiterbildungsmaßnahmen wieder ausweiten. Neben der Wahrnehmung klassischer Schulungsangebote in Präsenz wurde auch vermehrt von Online-Angeboten Gebrauch gemacht. Im Konzernverbund bieten wir unseren Mitarbeitenden zusätzlich die Möglichkeit, sich über E-Learning selbständig weiterzubilden. Wir legen großen Wert auf eine konsequente Entwicklung und Förderung unserer Beschäftigten.
Die Arbeitsgestaltung und Arbeitsplatzgestaltung haben, auch durch die Corona-Pandemie bedingt, weitreichende Veränderungen erfahren. Wir sehen es als Notwendigkeit an, unseren Mitarbeiter*innen ein modernes Arbeitsumfeld zu bieten. Hierzu zählt nicht nur zeitliche Flexibilität im Rahmen des Arbeitszeitmodells sondern auch Flexibilität in der Wahl des Arbeitsortes, die unsere Regelungen zum mobilen Arbeiten beinhaltet. Durch das konsequente Fortführen unserer Digitalisierungsstrategie möchten wir es immer mehr Mitarbeitern ermöglichen, an der Flexibilität zu partizipieren. Zusätzliche, umfassende Sozialleistungen, vom Gesundheitsmanagement bis hin zur Unterstützung bei der Altersvorsorge, runden das Angebot ab. Unsere Mitarbeiter*innen zeigen sich offen für Veränderungen und unterstützen diese engagiert.
Durch diese Angebote tragen wir erheblich zur Bindung unserer Beschäftigten bei und können uns auf dem Arbeitsmarkt als attraktiver Arbeitgeber vorstellen. Als Ausbildungsbetrieb sichern wir für unser Unternehmen langfristig qualifizierte Nachwuchskräfte, die sowohl auf die betrieblichen Erfordernisse von DOGEWO21 als auch auf die besonderen Anforderungen des Ausbildungsberufes sehr gut vorbereitet werden.
Insgesamt stufen wir die Personalrisiken als gering ein.
Bewertung der IT-Aktivitäten
Mit zunehmender Digitalisierung der Geschäftsprozesse und der Flexibilisierung des Ortes der Arbeitsausführung bei gleichzeitig weiterhin zu beobachtender Zunahme von „Cyber-Kriminalität“ sind IT-Sicherheit und Datenschutz ein Schwerpunkt der IT-Aktivitäten. Die IT-Systeme unterliegen einem fortlaufenden Überwachungs-, Anpassungs- und Optimierungsdruck.
Auf Basis gängiger Standards, wie z. B. den Vorgaben des BSI, wurden im Geschäftsjahr Verbesserungen im Bereich der kritischen Systemkomponenten vorgenommen und unsere Systeme gehärtet. Zusätzliche Sicherheitssoftware wurde implementiert. Es wurden Maßnahmen ergriffen, um die Sicherheit unserer Daten zu erhöhen und diese vor potenziellen Bedrohungen zu schützen. Alle wichtigen Daten werden regelmäßig gesichert.
Der in den Geschäftsbereichen eingesetzten Informationstechnologie kommt eine stetig wachsende Bedeutung zu. Dadurch werden die Anforderungen an die Mitarbeitenden, sich IT-sicherheitskonform zu verhalten, immer höher. Durch regelmäßige Schulungen lenken wir die Aufmerksamkeit unserer Mitarbeiter*innen auf IT-Security-Themen. Komplementiert werden unsere Aktivitäten durch Weiterentwicklung unserer Regularien und Sicherheitsrichtlinien.
Mit zunehmendem IT-Einsatz steigt die Erwartungshaltung der Mitarbeitenden an System-Verfügbarkeit und Benutzerfreundlichkeit. Beides konnte im ablaufenden Geschäftsjahr erhöht werden.
Unsere Systeme befinden sich auf dem neuesten Stand. Wir arbeiten kontinuierlich daran, die IT-Risiken auch in Zukunft gering zu halten.
Risikomanagementsystem
Der Begriff „Risiko“ steht in unserem Unternehmen für negative Abweichungen von erwarteten bzw. geplanten Ergebnissen. Anhand unseres Risikomanagements können wir potenzielle Risiken rechtzeitig identifizieren und entsprechende Steuerungsmaßnahmen wirksam einleiten.
Der Fokus liegt auf einer umfangreichen und gleichzeitig transparenten Risikobewertung. Zur Früherkennung werden die allgemeinen Risiken quartalsweise anhand definierter Kennzahlen neu bewertet und analysiert. Für die Risikoeinstufung werden sowohl markt- als auch unternehmensbezogene Indikatoren zugrunde gelegt.
Auch die Risiken, die sich beispielsweise aus gesetzlichen oder politischen Neuerungen, Vertragskonstellationen oder auch Projekten ergeben können, überwachen wir zusätzlich in unseren internen Kontrollsystemen.
Die Ausgestaltung des Risikomanagementprozesses sowie die Verantwortlichkeiten regeln wir verbindlich in einem Risikohandbuch.