III. Prognosebericht
Prognose zur Wohnungsmarktentwicklung in Dortmund
Das im Wohnungsmarktbericht der Stadt Dortmund veröffentlichte Kommunale Stimmungsbarometer gibt seit vielen Jahren eine fundierte Einschätzung verschiedenster Wohnungsmarktexpert*innen zur zukünftigen Wohnungsmarktentwicklung in Dortmund wieder. Die Einschätzung der Marktentwicklung erfolgte Anfang des Jahres 2022 von 32 Fachleuten der Bau- und Wohnungswirtschaft für 2021 und die nachfolgenden drei Jahre.
Die Einschätzung der Expert*innen zeigt hierbei für die Zukunft ein sich verfestigendes Bild einer sich weiter anspannenden Wohnungsmarktsituation in Dortmund.
So bewerteten 33 % der Fachleute die Wohnungsmarktlage in 2021 für das obere Preissegment (mehr als 9,10 EUR/m² Nettokaltmiete) bereits als angespannt oder sehr angespannt. Der Anteil der Expert*innen, die für dieses Preissegment in den nächsten drei Jahren weiterhin diese Anspannungstendenzen erwarten, erhöht sich sogar auf 45 %.
Im mittleren Preissegment (zwischen 6,90 EUR/m² und 9,10 EUR/m² Nettokaltmiete) zeichnet sich sogar eine noch deutlichere Meinungsbildung ab: Die Anzahl der Fachleute, die einen angespannten oder sehr angespannten Wohnungsmarkt in den nächsten drei Jahren erwarten, steigt von 77 % auf 90 % an.
Für das niedrige Preissegment (unter 6,90 EUR/m² Nettokaltmiete) und das öffentlich geförderte Segment hingegen gibt es eine nahezu einstimmige Einschätzung der Expert*innen, dass die Marktsituation bereits angespannt oder sehr angespannt ist und sich auch in den nächsten drei Jahren nicht verändern wird.
Es ist an dieser Stelle festzuhalten, dass die Auswirkungen des Ukrainekrieges nicht in diese Einschätzungen eingeflossen sind und die Auswirkungen dieses Krieges die Prognosen der Expert*innen sicherlich weiter verstärkt hätten.
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass für den Dortmunder Wohnungsmarkt über alle Preissegmente mit einer weiteren Zunahme der Anspannungstendenzen zu rechnen ist.
Bevölkerungsentwicklung in Dortmund
Ein wesentlicher Einflussfaktor auf die langfristige Wohnungsmarktentwicklung wird die zukünftige Bevölkerungsentwicklung in Dortmund darstellen. Hierzu kann auf Basis der Bevölkerungsvorausberechnung der Stadt Dortmund aus November 2021 sowie einer weiteren Vorausberechnung des Statistischen Landesamts „Information und Technik Nordrhein-Westfalen“ (IT.NRW) aus März 2022 eine solide Einschätzung für die Zukunft erfolgen.
So geht die Stadt Dortmund in einem konservativen Vorausberechnungsszenario davon aus, dass die Dortmunder Hauptbevölkerung von rd. 603.000 Einwohner*innen in 2020 lediglich um 3.000 Personen bis 2030 auf rd. 600.000 Einwohner*innen sinken wird. In der Prognose der Stadt Dortmund ist somit von einer nahezu stabilen Bevölkerungsentwicklung bis 2030 auszugehen.
Diese Entwicklung wird auch vom Statistischen Landesamt „Information und Technik Nordrhein-Westfalen“ (IT.NRW) in einer Bevölkerungsvorausberechnung bis 2050 für Dortmund bestätigt. Hiernach wird die Bevölkerung – bezogen auf das Basisjahr 2021 – bis zum Jahr 2050 lediglich um rd. 3.600 Personen bzw. 0,6 % zurückgehen. Hervorzuheben ist in diesem Zusammenhang, dass in Nordrhein-Westfalen ein Bevölkerungsrückgang von 1,7 % und für das Ruhrgebiet sogar ein Bevölkerungsrückgang von 3,6 % prognostiziert wird. Für Dortmund wird damit eine deutlich positivere Bevölkerungsentwicklung als für das Land NRW oder die Region „Ruhrgebiet“ erwartet.
Besonders hervorzuheben ist in diesem Zusammenhang, dass aber gegen den Trend mit 34,1 % ein deutlicher Zuwachs für die Altersgruppe der über 80-Jährigen erwartet wird. In der künftigen Ausrichtung von Wohnungsunternehmen werden deshalb die Themen „Altersgerechtes Wohnen“ und „Abbau von Barrieren“ ein noch stärkeres Gewicht einnehmen.
Andere Einflussfaktoren am Dortmunder Wohnungsmarkt
Es gibt eine Vielzahl von weiteren Einflussfaktoren, die die zukünftige Entwicklung der Nachfragesituation am Dortmunder Wohnungsmarkt bestimmen können. Dieses hat der Ukraine-Krieg und die damit verbundene kurzfristige Veränderung der Nachfragesituation eindringlich aufgezeigt. Neben der demografischen Entwicklung werden beispielsweise auch die Entwicklung der Arbeitsmarktsituation, die Unterbringung von Asylsuchenden oder die studentische Nachfrage aufgrund des attraktiven Universitätsstandortes Dortmund weitere maßgebliche Einflussfaktoren sein.
Wie sich diese Indikatoren aber in Zukunft tatsächlich entwickeln werden, ist von einer Vielzahl gesellschaftlicher, politischer und ökonomischer Faktoren abhängig, die sich für einen längeren Zeitraum naturgemäß nur schwer vorhersehen lassen.
Für die jeweiligen Indikatoren liegen derzeit weder langfristige Prognosen zur weiteren Entwicklung noch zum erwarteten Einfluss auf den Dortmunder Wohnungsmarkt vor. Es ist jedoch kurz- und mittelfristig nicht davon auszugehen, dass eine maßgebliche Veränderung dieser Faktoren eintritt, die zu einem nachhaltigen Wandel der derzeitigen Nachfragesituation führen wird.
Wohnungsneubau in Dortmund
Die Stadt Dortmund hat eine jährliche Zielgröße von 2.000 Einheiten für den Wohnungsneubau definiert, um sowohl die steigende Wohnungsnachfrage als auch Nachholeffekte bedienen zu können.
Ist im Jahr 2021 die Zahl der Baufertigstellungen in Dortmund mit 1.664 Wohnungen bereits im Vorjahresvergleich um 3,5 % zurückgegangen, wird von Expertenseite mit einem dramatischen Einbruch des Wohnungsneubaus in der Zukunft gerechnet. Der Präsident des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, Axel Gedaschko, geht aktuell davon aus, dass aufgrund der verschlechterten Rahmenbedingungen nur noch die angefangenen Neubauprojekte beendet werden und dann ein Einbruch um bis zu 70 % erfolgen wird.
Es ist also davon auszugehen, dass die bisherigen – auch durch die Aktivitäten der Stadt Dortmund geschaffenen – guten Investitionsvoraussetzungen durch eine rasante Verschlechterung der nicht beeinflussbaren Rahmenbedingungen wie Materialknappheit, Lieferkettenprobleme, Materialkostensteigerungen und ein extremer Zinsanstieg auch in Dortmund zu einem deutlichen Einbruch des Wohnungseubaus führen werden.
Entwicklung des geförderten Mietwohnungsbestandes in Dortmund
Ein dauerhaft großer Anteil von öffentlich geförderten Mietwohnungen wäre für den Dortmunder Wohnungsmarkt eine wichtige Voraussetzung, um die Bezahlbarkeit von Wohnraum für alle Bevölkerungsschichten sicherzustellen. Allerdings wird erwartet, dass der ohnehin merklich geschrumpfte Anteil der öffentlich geförderten Mietwohnungen von rd. 21.400 im Jahr 2022 um rd. 39 % auf 13.000 Wohnungen in 2031 weiter zurückgehen wird.
Es müssten demnach zukünftig kontinuierlich 900 öffentlich geförderte Wohnungen jährlich gebaut werden, um diesem erwarteten Rückgang entgegenzuwirken. Diese Herausforderung erscheint aus heutiger Sicht aufgrund der im Kapitel „Wohnungsneubau in Dortmund“ beschriebenen verschlechterten Rahmenbedingungen unerreichbar. Ebenso erscheint es derzeit unrealistisch, dass selbst eine erwartete erhebliche Verbesserung der Wohnraumförderung in 2023 diesen Abwärtstrend aufhalten kann.
Prognose zur Ertragslage
In den kommenden Geschäftsjahren werden wir unsere Objekte weiterhin rentabel bewirtschaften und deutliche Bewirtschaftungsüberschüsse erzielen.
Allerdings steht DOGEWO21 – wie die gesamte Wohnungswirtschaft – vor der großen Herausforderung, dass für die Umsetzung der erforderlichen Maßnahmen zur Entwicklung eines klimaneutralen Gebäudebestandes ein erheblicher Mitteleinsatz notwendig sein wird, der die zukünftige Ertragslage nachhaltig belasten wird.
In einer Szenariorechnung bis zum Geschäftsjahr 2045, die eine Anpassung der bereitzustellenden Mittel zur Erreichung der Klimaziele aus heutiger Sicht vollständig berücksichtigen würde, wäre bereits in der Mittelfristplanung eine erhebliche Ergebnisbelastung ablesbar: In diesem Szenario steigen unsere Ergebnisse vor laufenden Ertragsteuern nur noch marginal, für das Geschäftsjahr 2023 auf 9.750 TEUR und für das Geschäftsjahr 2024 auf 10.000 TEUR, und sinken dann bereits bis zum Geschäftsjahr 2027 auf 8.200 TEUR ab. Derzeit arbeiten wir bereits an einer Weiterentwicklung unserer Wirtschaftsplanung, um durch geeignete Maßnahmen die Ergebnisbelastung in den zukünftigen Jahren zu reduzieren.
Die Planungsparameter für unser Kerngeschäft entsprechen unverändert unserer bisherigen Mittelfristplanung: So lassen sich unseres Erachtens nach am Dortmunder Wohnungsmarkt unverändert nachhaltige Mieterhöhungspotenziale von mindestens 1,0 % pro Jahr umsetzen. Das Erhöhungspotential resultiert aus Neuvermietungen, Mieterhöhungen nach wertverbessernden Maßnahmen (Einzel- und Großmodernisierungen) sowie Mieterhöhungen aufgrund von Anpassungen an den Dortmunder Mietspiegel. Unabhängig hiervon gehen wir derzeit davon aus, dass das derzeit sehr niedrige Leerstandsniveau auch mittelfristig unverändert bleiben wird.
Zur Erhaltung der Marktfähigkeit unseres Wohnungsbestandes sind auch in den kommenden Jahren Instandhaltungsausgaben auf einem unverändert hohen Niveau geplant. Aufgrund des Baualters unserer Objekte besteht nach wie vor die Notwendigkeit eines aktiven Instandhaltungsmanagements zum Erhalt der Gebäudesubstanz. Wir werden auch für die Zukunft sicherstellen, dass es zu keiner Qualitätsverschlechterung unseres Bestandes kommt.
Die Entwicklung der Betriebs- und Heizkosten hingegen bleibt wegen der Umlagefähigkeit dieser Aufwendungen auf die Mieter*innen für die Entwicklung der Jahresergebnisse unseres Unternehmens ohne Auswirkungen.
Darüber hinaus halten wir unverändert einen Personalbestand von 129,5 Mitarbeiter*innen in unserem Kundencenter sowie in den Servicebüros und Wohnanlagen auch in Zukunft für erforderlich, um eine kunden- und qualitätsorientierte Betreuung unseres Wohnungsbestandes zu gewährleisten. Unsere Planungsparameter umfassen branchentypische Tariferhöhungen bzw. Kostensteigerungen bei den Sozialabgaben.
Prognose zu den Investitionen in unseren Bestand
Einzelmodernisierungen
Bei rund 20 % unserer gekündigten Wohnungen sind Einzelmodernisierungen zur Wiederherstellung eines marktfähigen Zustands erforderlich, vor allem bei Beendigung langjähriger Mietverhältnisse. Einzelmodernisierungen sind ein fester Bestandteil unserer Investitionsstrategie, da sie die Werthaltigkeit unserer Immobilien erhöhen und durch höhere Mieten zu einer Verbesserung unserer Ertragslage führen. Für diese Investitionen planen wir jährlich rund 5.500 TEUR zzgl. aktivierter Eigenleistungen.
Klimaneutraler Wohnungsbestand
Die Entwicklung eines klimaneutralen Wohnungsbestandes ist ebenfalls ein wesentlicher Bestandteil unserer Investitionsstrategie. Eine entsprechende Maßnahmenumsetzung hat bereits begonnen und wird in den Folgejahren unter verschiedensten Aspekten wie z. B. der Bewertung von Marktkapazitäten, erwarteter Baupreisentwicklungen, der Entwicklung technischer Innovationen oder der Möglichkeit der Inanspruchnahme von Förder- und Zuschussmöglichkeiten weiter fortgeführt. Für diese Investitionen planen wir für das Geschäftsjahr 2023 Investitionen von 6.500 TEUR zzgl. aktivierter Eigenleistungen, die wir in Abhängigkeit der genannten Aspekte in den Folgejahren maßgeblich steigern werden.
Großmodernisierungen/Quartiersentwicklungen
Um die Zukunftsfähigkeit unseres Wohnungsbestandes weiterhin sicherzustellen, werden auch in den kommenden Jahren Modernisierungsmaßnahmen notwendig sein. Entsprechende Maßnahmen umfassen beispielsweise den Abbau von Barrieren, Verbesserungen der bestehenden Infrastruktur in den Quartieren, aber auch Einzelmaßnahmen wir Balkonanbauten oder Dachgeschossausbauten. Für diese Maßnahmen planen wir ein jährliches Investitionsvolumen von bis zu 4.500 TEUR zzgl. aktivierter Eigenleistungen.
Geschosswohnungsbau
Investitionen in den Geschosswohnungsbau setzen die Verfügbarkeit entsprechender Baugrundstücke voraus. DOGEWO21 hat alle eigenen verfügbaren Grundstücksflächen bebaut und ist hinsichtlich der Bereitstellung von Grundstücksflächen an der Deggingstraße (Dortmund-Mitte) für den Geschosswohnungsneubau in Abstimmung mit DSW21 als Grundstückseigentümer und Gesellschafter.
Aufgrund der bereits erörterten schwierigen Rahmenbedingungen für Neubauten unterliegen die Veränderungen der für einen Neubau entscheidenden Parameter einem ständigen Monitoring-Prozess. Aktuell lassen die von DOGEWO21 untersuchten Neubauprojekte unter den derzeitigen Rahmenbedingungen keine wirtschaftliche Umsetzung zu, sodass unsere Investitionsplanung keine Ansätze für den Geschosswohnungsbau enthält.
Bestandserwerbe
Der in 2022 erfolgte Preisrückgang am Immobilienmarkt wird sich nach Experteneinschätzung auch in 2023 fortsetzen. Fraglich erscheint allerdings, wie weit die Preise in Dortmund fallen werden, da die Immobilienpreise im bundesweiten Vergleich sehr günstig sind. Der Erwerb zusätzlicher Immobilien erfolgt deshalb nur im Rahmen von Einzelfallentscheidungen, die wir auf der Grundlage von Marktuntersuchungen und Wirtschaftlichkeitsberechnungen treffen. Unsere Investitionsplanung für die Geschäftsjahre von 2023 bis 2027 enthält demzufolge keine Ansätze für Bestandserwerbe.
Finanzierung
Die Finanzierungen aller im Geschäftsjahr 2023 vorgesehenen Investitionen sind sichergestellt. Darüber hinaus sind die Kapitalkosten mit dem bereits angestiegenen Marktniveau für unsere geplanten Investitionen für die Geschäftsjahre 2023 bis 2027 vollständig in unserer Ertragsplanung enthalten. Zinsausläufe für Bestandsdarlehen sind durch Forward-Darlehen nahezu vollständig bis einschließlich 2027 gesichert.
Zusammenfassende Prognose für die Unternehmensentwicklung
Für die Herausforderungen der Zukunft sind wir gut aufgestellt. Dem Dortmunder Mietwohnungsmarkt stellen wir qualitativ hochwertige Wohnungen zu angemessenen Mietpreisen zur Verfügung, entwickeln uns als kompetenter Wohnungsdienstleister weiter und agieren wirtschaftlich am Markt.