4. Leistungsindikatoren
Neben dem Jahresergebnis vor Ertragsteuern zählen zu den wichtigsten Leistungsindikatoren bei DOGEWO21 die Entwicklung der Sollmieten und Leerstände sowie die Instandhaltungs- und Investitionstätigkeit.
Sollmieten
Durchschnittsmiete EUR/m2/mtl. | Ist | Plan | ||
2022 | 2021 | 2022 | 2023 | |
Preisgebundene Wohnungen | 5,19 | 5,14 | n.n. | n.n. |
Preisungebundene Wohnungen | 6,20 | 6,05 | n.n. | n.n. |
Gesamt | 5,97 | 5,85 | 5,96 | 6,10 |
Die Durchschnittsmiete unseres Wohnungsbestandes erhöhte sich im Geschäftsjahr 2022 um rd. 2 % auf 5,97 EUR/m² zum Stichtag 31. Dezember 2022.
Im Geschäftsjahr 2022 betrugen unsere Sollmieten 78.154 TEUR (Vorjahr: 76.221 TEUR). Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung von 108.347 TEUR beinhalten als wesentliche Bestandteile zusätzlich Umlagen aus Betriebs- und Heizkosten von 31.151 TEUR, Erlösschmälerungen aus Sollmieten und übrige Erlöse. Für das Geschäftsjahr 2023 erwarten wir Sollmieten in Höhe von 79.600 TEUR (Vorjahr: 77.900 TEUR).
Die Mietveränderungen zwischen den Geschäftsjahren 2021 und 2022 ergaben sich aus folgenden Gründen:
Mietveränderungen in TEUR | 2022 |
Wohnungen | 1.851 |
- Marktanpassungen | 1.107 |
- Bestandserweiterungen/-verbesserungen | 148 |
- Wiedervermietungen | 603 |
- Sonstiges (z. B. Einmalzahlungen) | -7 |
Gewerbe | 79 |
Garagen | 3 |
Sonstige Nutzungsentgelte | 0 |
Gesamt | 1.933 |
Im Geschäftsjahr 2022 wurden 4.649 Mietanpassungen (Vorjahr: 7.843) an die ortsübliche Vergleichsmiete im Durchschnitt von monatlich 15,04 EUR je Erhöhung durchgeführt (Vorjahr: 16,45 EUR). Die Zustimmungsquote lag mit rund 99 % zum Stichtag 31. Dezember 2022 auf Vorjahresniveau.
Weiterhin konnten nennenswerte Beiträge im Rahmen der Wiedervermietung generiert werden. Die durchschnittliche Neuvermietungsmiete betrug 6,74 EUR/m² (Vorjahr 6,64 EUR/m²) bei 1.300 Neuvermietungen.
Leerstand
Im Geschäftsjahr 2022 reduzierte sich unsere Leerstandsquote um 0,35-Prozentpunkte und bewegt sich nach wie vor auf einem sehr niedrigen Niveau. Die Entwicklung unseres Wohnungsleerstandes im Detail:
Anzahl Leerstand nach Gründen | Ist | Plan | ||
2022 | 2021 | 2022 | 2023 | |
Marktbedingt | 59 | 116 | n.n. | n.n. |
Technisch bedingt | 113 | 113 | n.n. | n.n. |
Gesamt | 172 | 229 | 214 | 199 |
Gegenüber der volatilen stichtagsbezogenen Leerstandsbetrachtung bilden die über den Jahresverlauf kumulierten Leerstände die wesentliche Grundlage für die leerstandsbedingten Erlösminderungen. Im Geschäftsjahr 2022 lagen die kumulierten monatlichen Leerstände mit 2.187 Wohnungen deutlich unter dem Vorjahresniveau (2.951 Wohnungen) und unter der Planung (Plan: 2.810). Die hohe Nachfrage lässt sich auch durch schutzsuchende Menschen aus der Ukraine erklären. Wir schließen unser Vermietungsgeschäft auch in diesem Jahr erfolgreich ab.
Die leerstandsbedingten Erlösminderungen verringerten sich gegenüber 2021 von 1.752 TEUR auf 1.377 TEUR (Plan: 1.700 TEUR). Für das Geschäftsjahr 2023 werden Erlösminderungen in Höhe von 1.600 TEUR geplant.
Im Geschäftsjahr 2022 standen 1.240 Auszügen insgesamt 1.300 Wiedervermietungen gegenüber. Die Fluktuation sank mit 7,58 % unter das Vorjahresniveau von 8,10 %. 146 Mieterwechsel fanden innerhalb unseres Bestandes statt.
Nachhaltigkeit
Das Streben, nachhaltig zu agieren, ist immanenter Bestandteil der DOGEWO21-Unternehmenskultur. Wenn auch in dem Gründungsjahr 1918 der Begriff Nachhaltigkeit selber noch keine relevante Bedeutung hatte, so wurde doch mit dem Geschäftszweck, breite Schichten der Bevölkerung mit Wohnraum zu versorgen, die Erfüllung eines bedeutenden Zieles angestrebt, das sich in ähnlicher Form auch in den heute noch gültigen Sustainable Development Goals (SDGs) der Vereinten Nationen (UNO) wiederfinden lässt.
Das Anbieten von Wohnraum für alle Lebensphasen zum Wohle der Bewohner*innen der Stadt Dortmund prägt, als kundenorientiertes Dienstleistungsunternehmen, unsere heutige Unternehmenskultur und das DOGEWO21-Leitbild.
Wie auch unserem Fortschrittsbericht zur Nachhaltigkeit entnommen werden kann, unterstützen wir das langjährige Engagement der Stadt Dortmund in vielfältigen Themen der Nachhaltigkeit.
Nicht zuletzt durch die intensiven Bemühungen der Europäischen Kommission, dem Thema Klimaschutz durch den „Green Deal“ eine maßgebende Bedeutung einzuräumen, erfährt auch die Nachhaltigkeitsberichterstattung einen neuen Fokus. Dieser Entwicklung trägt DOGEWO21 in der Form Rechnung, dass der Fortschrittsbericht zur Nachhaltigkeit in eine Nachhaltigkeitsberichterstattung nach dem Standard des Deutschen Nachhaltigkeitskodexes (DNK) überführt wird. Mit vorbereitenden Maßnahmen wurde bereits begonnen. Die Umsetzung ist zuletzt auch von dem Zeitplan zur Verabschiedung der Vorgaben zur EU-Taxonomie abhängig.
Unser Beitrag zum Schutz des Menschen vor Klimaveränderungen
Der Schutz des Menschen vor den Auswirkungen weitreichender Klimaveränderungen (umgangssprachlich: Klimaschutz) wird in Zukunft für DOGEWO21 ein wesentliches Themenfeld sein, in dem die bisherigen Unternehmensaktivitäten im Sinne der deutschen Klimaschutzziele abzustimmen und anzupassen sind.
Mit einem Anteil von rd. 36 % der gesamten CO2e-Emissionen in Deutschland beeinflusst der Gebäudesektor unmittelbar das Klima. Daher fühlt sich DOGEWO21 dem Klimaschutzziel, bis 2045 einen klimaneutralen Gebäudebestand zu bewirtschaften, verpflichtet.
Erstmalig hat DOGEWO21 mit Erstellung einer Treibhausgasbilanz einen Überblick über ihre Treibhausgasemissionen erhalten. Demnach emittiert DOGEWO21 vor allem aus der Beheizung ihrer Bestandsimmobilien durch die Mieter rund 30.000 t CO2e pro Jahr. Da die Datengrundlage zu den Energieverbräuchen aufgrund von Einzelvertragssituationen zwischen Mieter*innen und Energieversorger lückenhaft ist bzw. nicht immer einer Zeitperiode unmittelbar zugeordnet werden kann, ist der vorgenannte Treibhausgas-Ausstoß zunächst nur als ein grober Richtwert zu verstehen. Es ist das unmittelbare DOGEWO21-Ziel, sukzessive die Datengrundlage unter Einbindung der Energienetzbetreiber und der Mieterschaft zu verbessern.
DOGEWO21 investiert wahrnehmbar seit 2000 kontinuierlich in die energetische Verbesserung des eigenen Bestandes. In dem Zeitverlauf bis heute gab es immer wieder Anpassungen in Zielrichtung und Schwerpunkt, bedingt auch durch politisch induzierte Nachjustierungen, die sich in den jeweiligen Förderinstrumenten widerspiegeln.
Mit der detaillierten energetischen Analyse von Referenzobjekten, die repräsentativ aus dem DOGEWO21-Immobilienportfolio ausgewählt wurden, haben wir detailliertere Kenntnisse über unsere technischen Möglichkeiten zur CO2e-Emissionsreduzierung erhalten. Die Anbindung von weiteren DOGEWO21-Quartieren an das Dortmunder Fernwärmenetz wird als vorrangige Maßnahme angesehen, in vergleichbar kurzer Zeit, mit einem überschaubaren Budget eine überdurchschnittlich hohe Reduzierungswirkung zu erzielen. Zur Umsetzung sind wir auf die Mithilfe des regionalen Energieversorgers DEW21 angewiesen. In enger Zusammenarbeit streben wir eine Verdoppelung der mit Fernwärme versorgten Wohneinheiten von derzeit rd. 10 % auf rd. 20 % bis 2035 an.
Für den übrigen Bestand werden Lösungen jeweils individuell auf die Situation vor Ort abgestimmt, um den Ressourceneinsatz optimal zu gestalten. Neben klassischen Großmodernisierungen tauschen wir im Rahmen unseres Heizungsprogramms Wärmeerzeugungsanlagen aus bzw. optimieren deren laufenden Betrieb.
Die Neuausrichtung von unseren Klimaschutzbemühungen lässt sich in der Mittelfristplanung wiederfinden. Im Zeitraum von 2023 bis 2027 plant DOGEWO21 nahezu eine Verdoppelung der bereitzustellenden Geldmittel ein.
Unsere Bemühungen, durch eine klimaoptimierte Verbesserung unseres Bestandes die menschengemachten Auswirkungen auf das Weltklima zu begrenzen, werden durch politische Ordnungsmaßnahmen zum Teil konterkariert. Mit Verabschiedung des Gesetzes zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten findet eine Neuverteilung der Kosten für CO2 statt, die durch das Brennstoffemissionshandelsgesetz und das Europäische Emissionshandelssystem entstehen. In 2023 wird DOGEWO21 durch diesen Eingriff voraussichtlich mit einem zusätzlichen Aufwand von rd. 320 TEUR belastet.
Bestandserhaltung und -verbesserung
Im Rahmen unserer Bewirtschaftungsstrategien sind die nachhaltige Optimierung und Substanzverbesserung unseres Bestandes von enormer Bedeutung. Mit dem Instandhaltungs- und Modernisierungsbudget entwickeln wir unsere Objekte marktgerecht und damit zukunftssicher. Unser Portfoliomanagement stellt in diesem Zusammenhang die größtmögliche Wirtschaftlichkeit für die Maßnahmenumsetzung sicher.
Das Baualter unseres Wohnungsbestandes zeigt vor dem Hintergrund unserer auf Bestandsoptimierung ausgerichteten Strategie eindringlich die Bedeutung und Notwendigkeit, die bestandsverbessernden Maßnahmen auch künftig weiter zu verstärken: 67 % unserer Gebäude sind 60 Jahre und älter.
Nachfolgende Grafik zeigt den Umfang der Investitionen, mit denen wir unseren Bestand in den vergangenen zehn Jahren durch Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen weiterentwickelt haben:
Im Geschäftsjahr 2022 investierten wir rund 36.000 TEUR in die Bestandserhaltung und -verbesserung. Das entspricht rund 34 EUR/m² Wohn-/Nutzfläche. Wir leisteten somit einen wichtigen Beitrag zur dauerhaften Sicherung der Zukunftsfähigkeit unseres Wohnungsbestandes.
Bestandserhaltung
Instandhaltung in TEUR | Ist | Plan | ||
2022 | 2021 | 2022 | 2023 | |
Reparaturen | 8.330 | 8.789 | 8.000 | 8.500 |
Großinstandhaltung | 9.165 | 10.208 | 8.900 | 9.000 |
Marktfähigkeit Wohnungen | 4.133 | 3.834 | 4.500 | 4.500 |
Zusätzliche CO2-Maßnahmen | 4.394 | 1.018 | 4.400 | 4.500 |
Gesamt | 26.022 | 23.849 | 25.800 | 26.500 |
In bestandserhaltende Maßnahmen haben wir im Geschäftsjahr 2022 insgesamt 26.022 TEUR investiert. Neben Fremdkosten in Höhe von 21.963 TEUR (Vorjahr: 19.848 TEUR) beinhaltet dieser Betrag Eigenleistungen in Höhe von 4.058 TEUR (Vorjahr: 4.001 TEUR) und verrechnete Zuschüsse in Höhe von 994 TEUR. In den Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung sind weiterhin umlagefähige Betriebs- und Heizkosten von 33.698 TEUR sowie sonstige nicht umlagefähigen Kosten für unsere Immobilien, für das Verwaltungsgebäude und unsere Servicebüros von 1.629 TEUR enthalten.
Im Zuge der Großinstandhaltung führten wir 51 Großinstandhaltungsprojekte, wie beispielsweise die Erneuerung von Dächern, Balkonen und Außenanlagen, mit einem Investitionsvolumen von mehr als 10 TEUR je Maßnahme durch. Insgesamt haben wir im laufenden Geschäftsjahr 9.165 TEUR für Großinstandhaltungsmaßnahmen aufgewendet.
Insgesamt konnten 18 Einzelmaßnahmen mit dem Fokus auf CO2-Reduzierung in Höhe von 4.394 TEUR unter Berücksichtigung von Zuschüssen umgesetzt werden. Damit wurden die Mittel für CO2-Maßnahmen gegenüber dem Vorjahr deutlich erhöht. Diese Erhöhung ist maßgeblich verantwortlich für die Gesamtentwicklung.
Bestandserhaltung in TEUR | Maßnahmenumfang | 2022 |
Langeloh 4 | Heizungsumstellung auf Luft-Wasser-Wärmepumpen, Umstellung von | 1.315 |
Dorfgrenze | Erneuerung Fenster, Wärmedämmverbundsystem, Vergrößerung der Balkone | 740 |
Lüdinghauser Str. | Erneuerung Fenster, Wärmedämmverbundsystem, neue Vorstellbalkone, Kanalsanierung | 633 |
Huckarder Bruch | Wohnumfeldverbesserung | 576 |
Württemberger Str. | Erneuerung der Fenster, Kellerhälse instand gesetzt, Kellerausgangstüren neu, Klempnerarbeiten | 293 |
Die Schwerpunkte der Bestandserhaltungsmaßnahmen im Geschäftsjahr 2022 lagen in Löttringhausen, Aplerbeck, Eving und Huckarde.
Bestandsverbesserung
In bestandsverbessernde Maßnahmen haben wir im Geschäftsjahr 2022 insgesamt 10.002 TEUR investiert.
Bestandsinvestitionen in TEUR | Ist 2022 | Plan 2022 | Fertigstellung |
Überhänge | 1.256 | 500 | div. |
Quartiersentwicklung | 1.403 | 2.000 |
|
Brackel (Großmodernisierung) | 427 | 350 | 2022 |
Renninghausen (Großmodernisierung) | 87 | 900 | 2022 |
Hörde (Balkone) | 430 | 450 | 2023 |
Eving (Balkone) | 312 | 300 | 2023 |
Sölde (Umnutzung) | 125 | 0 |
|
Planerische Vorleistungen 2023 | 22 | 0 |
|
Großmodernisierung CO2-Reduzierung | 320 | 0 |
|
Renninghausen (Großmodernisierung) | 302 | 0 | 2023 |
Planerische Vorleistungen 2023 | 18 | 0 |
|
Einzelmodernisierungen | 5.713 | 5.000 | 2022 |
Sonstige Bestandsinvestitionen | 58 | 0 |
|
Eigenleistungen (ohne Neubau) | 1.252 | 1.250 | div. |
Gesamt | 10.002 | 8.750 |
|
In unseren Quartieren haben wir durch umfangreiche Maßnahmen den Wohnwert und Wohlfühlfaktor unserer Mieterschaft erhöht. Gegenüber der Ursprungsplanung gab es bei der Maßnahme Renninghausen eine Aufteilung des Budgets. In Sölde haben wir innerjährlich auf den Auszug eines Ankermieters reagiert und werden durch bauliche Maßnahmen gewerblich genutzte Einheiten wieder zu Wohnzwecken umnutzen.
Bei 232 Wohnungen waren Einzelmodernisierungen erforderlich, um diese – insbesondere bei Beendigung langjähriger Mietverhältnisse – wieder in einen marktgerechten Zustand zu versetzen.
Neubau/Wohnraumbeschaffung
Im Geschäftsjahr 2022 konnten wir unser Programm zur Dachgeschossaufstockung fortführen.
Wohnraumschaffung in TEUR | Ist 2022 | Plan 2022 | Fertigstellung |
Wohnraumschaffende Maßnahmen | 1.358 | 2.500 |
|
Hörde (DG-Ausbau) | 925 | 1.000 | 2023 |
Renninghausen (DG-Ausbau) | 422 | 400 | 2023 |
Bauvorbereitung/Durchführung (Neubau Burgheisterkamp u. a.) | 11 | 1.100 | n.n. |
Eigenleistungen | 58 | 50 | div. |
Gesamt | 1.416 | 2.550 |
|
Aufgrund von Lieferengpässen verschiebt sich der geplante Fertigstellungstermin unserer Dachgeschossausbauten in Hörde und Renninghausen in das Geschäftsjahr 2023. Der geplante Neubau Burgheisterkamp in Huckarde wurde aufgrund der aktuell schwierigen Rahmenbedingungen zurückgestellt.
Die Gesamtentwicklung des Anlagevermögens kann der Übersicht unter Punkt 3 c) entnommen werden. Für das Geschäftsjahr 2023 sind Investitionen in die Bestandsverbesserung und -erweiterung einschließlich Eigenleistungen in Höhe von insgesamt 16.500 TEUR geplant.
Bestandserwerbe
DOGEWO21 hat im Geschäftsjahr 2022 keine Bestandserwerbe getätigt.