1. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen
DEUTSCHLAND1
Das Statistische Bundesamt Destatis stellt für das Jahr 2022 ein BIP-Wachstum von 1,9 % fest und bestätigt damit, dass sich die deutsche Wirtschaft nach den Corona-Krisenjahren 2020 und 2021 wieder langsam erholt. Im Vergleich zum Jahr 2019, dem Jahr vor Beginn der Corona-Pandemie, ist das BIP 2022 um 0,7 % höher. Dabei profitierten Dienstleistungsbereiche von Nachholeffekten, hohe Preise und Materialmangel bremsten Industrieproduktion und Bau. Gestützt wurde das Wachstum von privaten Konsumausgaben.
Die krisenhafte Zuspitzung auf den Gasmärkten belastet die deutsche Wirtschaft schwer. Die hochgeschnellten Gaspreise erhöhen die Energiekosten drastisch und gehen mit einem massiven gesamtwirtschaftlichen Kaufkraftentzug einher. Dies dämpft nicht nur die noch unvollständige Erholung von der Coronakrise, sondern belastet die deutsche Wirtschaft erneut in einem deutlichen Ausmaß.
Die gestiegenen Energiepreise verstärken den Preisauftrieb, der bereits in der Corona-Pandemie eingesetzt hat. Durch die Störungen internationaler Lieferketten stiegen die Preise für Rohstoffe und Vorprodukte. Diese Preissteigerungen wurden an die Verbraucher weitergegeben. Die weiterhin expansive Geld- und Finanzpolitik hat den Preisauftrieb zusätzlich verstärkt.
Eine stabilisierende Wirkung für die konjunkturelle Entwicklung geht vom Arbeitsmarkt aus. Zwar dürfte die Nachfrage nach neuen Arbeitskräften angesichts der konjunkturellen Schwächephase zurückgehen. Die Unternehmen werden aufgrund des Fachkräftemangels in vielen Bereichen aber bestrebt sein, den vorhandenen Personalbestand zu halten, sodass die Erwerbstätigkeit vorübergehend nur geringfügig sinken dürfte.
Wohnungsmarkt in Dortmund
Die Stadt Dortmund verzeichnete im Jahr 2022 einen deutlichen Anstieg in der Bevölkerungsentwicklung. Zum Stichtag 31. Dezember 2022 lebten 609.546 Personen in Dortmund und damit 6.833 Einwohner mehr als im Vorjahr.2
Für die folgenden Ausführungen werden die statistischen Daten für 2021 und die Vorjahresdaten 2020 aus dem aktuellen Dortmunder Wohnungsmarktbericht 2022 herangezogen.
Zum Ende des Jahres 2022 lagen zur Anzahl und Entwicklung der Privathaushalte in Dortmund keine Zahlen vor.
Der Dortmunder Wohnungsmarkt zeigte weiterhin keinerlei Entspannungstendenzen. Das spiegelt sich in der nach wie vor sehr niedrigen und im Vergleich zum Vorjahr nochmals leicht rückläufigen strukturellen Leerstandsquote von rd. 2 % wider. Dies entspricht der unteren Leerstandsgrenze, bei der man noch von einem gesunden Wohnungsmarkt ausgehen kann. Die freie Wahl der Wohnung auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt ist somit eingeschränkt.3
Die angespannten Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt zeigen sich auch in Höhe und Dynamik bei der Mietzinsentwicklung. Die in den letzten Jahren zu beobachtenden Mietpreissteigerungen bei den Angebotsmieten setzten sich fort. Der Mietpreismedian für Bestandswohnungen (Wiedervermietungen) hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 5,2 % auf 7,91 Euro pro Quadratmeter nettokalt erhöht. Die mittleren Angebotsmieten für Neubauwohnungen stiegen gegenüber dem Vorjahr um 3,6 % auf 11,50 Euro pro Quadratmeter nettokalt an.
Auch die Wohnnebenkosten haben einen weiteren Anstieg erfahren. Mittlerweile sind nach Aussage des Dortmunder Planungsdezernates die Ausgaben für das Wohnen so hoch, dass viele Haushalte an ihre finanzielle Belastungsgrenze gebracht wurden. Bei der Wohnungsnachfrage zeigt sich, dass die Zahl der transferleistungsbeziehenden Haushalte, nach dem vorherigen pandemiebedingten Anstieg, insgesamt wieder rückläufig war. Größere Familienhaushalte sind im Verhältnis zur allgemeinen Haushaltsverteilung überproportional häufig auf staatliche Unterstützungsleistungen und damit auf preiswerten Wohnraum angewiesen.
Die Herausforderung wird auch zukünftig sein, dass weiter und verstärkt in den öffentlich geförderten Wohnraum investiert wird. Zur Schaffung und Sicherung von bezahlbarem Wohnraum konnten im Jahr 2021 in Dortmund insgesamt 41,1 Millionen Euro für Neubau- und Modernisierungsprojekte mit 254 Wohnungen bewilligt werden – 230 davon im Neubau. Die Stadt Dortmund hat damit 6,1 Millionen Euro mehr vergeben können, als das eigentliche Globalbudget des Landes dies vorsah. Die Notwendigkeit zur stetigen Förderung des öffentlich geförderten Wohnungsbaus besteht auch deshalb, weil trotz der bisherigen Investitionen die Zahl der Wohnungen, die öffentlich gefördert und damit mietpreisgebunden sind, perspektivisch weiter sinkt. Weil mehr Wohnungen aus der Bindung fallen als neue gebaut werden, sind aktuell nur noch 21.400 öffentlich geförderte Wohnungen im Stadtgebiet verfügbar.
Grundsätzlich hat Dortmund keinen Mangel an Bauland. Aktuell verfügt die Stadt über 188 Hektar Wohnbauflächen. Diese Flächen reichen aus, um rd. 9.600 Einheiten, davon Dreiviertel im Mehrgeschosswohnbau, zu errichten. Dennoch wird dieses Potenzial nicht durch die Marktteilnehmer genutzt. Zwar ist die Zahl der neuen Baugenehmigungen im vergangenen Jahr um 17,7 % auf 2.262 gestiegen. Allerdings zeigt sich diese deutliche Steigerung nicht bei den Fertigstellungen von neuen Wohnungen: Sie sind in 2021 sogar um 35 % auf 1.664 Wohnungen gesunken. Ein Anstieg ist zukünftig nicht zu erwarten – erhöhte Energiekosten, Lieferschwierigkeiten und Rohstoffmangel in Verbindung mit personalbedingten Kapazitätsengpässen lähmen die Bauwirtschaft zunehmend. All dies hemmt die dringend benötigte Bautätigkeit im Neubau und im Bestand und verteuert das Wohnen.
Demografie
Die Altersklasse der Ende 20- bis Ende 30-Jährigen ist in den letzten zehn Jahren deutlich angewachsen. Dieser Anstieg hängt insbesondere mit den nach Dortmund geflüchteten jungen Menschen zusammen.
Auffällig ist zudem die in den letzten zehn Jahren angestiegene Altersgruppe von 0 – 3 Jahren. Dieser Anteil ist seit 2011 deutlich gewachsen und hat sich z. T. verdrei- bis vervierfacht. Die Schaffung bezahlbarer und familiengerechter Wohnungsangebote (Wohnungsgröße und -zuschnitte) und eines familien- und kindergerechten Wohnumfeldes sind zentrale Aufgaben der Dortmunder Stadtentwicklungs- und Wohnungspolitik, insbesondere im Hinblick auf die zunehmenden Fortzüge der familienbildenden Altersgruppe.
Beschäftigung4
Im Dezember 2022 waren 34.892 Menschen in Dortmund arbeitslos. Die Arbeitslosenzahl stieg somit gegenüber dem Vorjahr um 3,4 % (+ 1.133 Personen) an. Die Arbeitslosenquote stieg auf 10,9 % (Dezember 2021: 10,5 %) und liegt somit über dem Vorjahresniveau. Dieser Zuwachs resultiert auch aus der Aufnahme schutzbedürftiger Menschen aus der Ukraine. Hierbei handelt es sich überwiegend um einen arbeitsfähigen Personenkreis, dem ein erleichterter Zugang zum Arbeitsmarkt gewährt wurde. Die Betreuung und Eingliederung in den Arbeitsmarkt erfolgt über die Bundesagentur für Arbeit und die lokalen Jobcenter.
Unter Berücksichtigung aller Umstände – Materialengpässe, Energiekrise sowie der Folgen der EU-weit verhängten umfangreichen wirtschaftlichen Sanktionen im Zusammenhang mit dem Ukraine-Krieg – ist der Dortmunder Arbeitsmarkt als robust zu bezeichnen.
1 VdW, Information zur gesamtwirtschaftlichen Lage und Branchenentwicklung 2022
2 https://www.dortmund.de/de/leben_in_dortmund/ausunsererstadt/stadtportraet/statistik/start_statistik/index.html, Bevölkerung nach Geschlecht und Altersgruppen, Stand: 31. Dezember 2022
4 Bundesagentur für Arbeit, Dortmunder Arbeitsmarkt im Dezember 2022, Presseinformation Nr. 1