III. Prognosebericht
Prognose zur Wohnungsmarktentwicklung in Dortmund
Seit vielen Jahren spiegelt das Kommunale Stimmungsbarometer die Einschätzung verschiedenster Experten zur Wohnungsmarktentwicklung in Dortmund wider. Im Frühjahr 2023 erfolgte von 26 Fachleuten der Bau- und Wohnungswirtschaft eine Prognose für die nachfolgenden drei
Jahre. Hierbei verfestigt sich die Erwartung einer weiteren Verschärfung der ohnehin schon angespannten Wohnungsmarktsituation für Dortmund.
So erwarten 50 % der Fachleute für das obere Preissegment mit mehr als 9,60 EUR/m² Nettokaltmiete in den nächsten Jahren weiterhin eine angespannte oder sehr angespannte Wohnungsmarktsituation (Vorjahr: 45 %).
Für das mittlere Preissegment zwischen 7,30 EUR/m² und 9,60 EUR/m² Nettokaltmiete erwarten sogar 93 % der Fachleute einen angespannten oder sehr angespannten Wohnungsmarkt (Vorjahr: 90 %).
Eine einhellige Meinung der Experten gibt es für das niedrige Preissegment unter 7,30 EUR/m² Nettokaltmiete und das öffentlich geförderte Segment: Hier erwarten alle Fachleute auch zukünftig keine Veränderung zu der aktuell bereits spürbar angespannten Marktsituation.
Zusammenfassend lässt sich damit festhalten, dass für den Dortmunder Wohnungsmarkt über alle Preissegmente mit einer weiteren Zunahme der Anspannungstendenzen in den nächsten Jahren zu rechnen ist.
Bevölkerungsentwicklung in Dortmund
Die zukünftige Bevölkerungsentwicklung ist einer der wesentlichsten Einflussfaktoren für eine langfristige Prognose der Wohnungsmarktentwicklung in Dortmund.
Langfristige Bevölkerungsvorausberechnungen liegen beispielsweise von der Stadt Dortmund bis zum Jahr 2030 sowie vom Statistischen Landesamt „Information und Technik Nordrhein-Westfalen“ (IT.NRW) bis zum Jahr 2050 vor.
Beide Vorausberechnungen zeigen perspektivisch sowohl bis 2030 als auch bis 2050 eine nahezu stabile Bevölkerungsentwicklung auf. Hervorzuheben in diesem Zusammenhang ist, dass sowohl für das Ruhrgebiet als auch für Nordrhein-Westfalen ein deutlicher Bevölkerungsrückgang prognostiziert wird und sich Dortmund damit von diesem erwarteten Negativtrend entkoppelt.
Auch wenn die Datengrundlagen für diese Berechnungen aus den Jahren 2021/2022 stammen, ist davon auszugehen, dass die Kernaussagen der Vorausberechnungen unverändert Bestand haben und damit für Dortmund mindestens eine stabile Bevölkerungsentwicklung zu erwarten ist.
Andere Einflussfaktoren am Dortmunder Wohnungsmarkt
Viele weitere Einflussfaktoren werden die zukünftige Entwicklung der Nachfragesituation am Dortmunder Wohnungsmarkt beeinflussen. Einfluss nehmen werden beispielsweise Faktoren wie die Bezahlbarkeit von Wohnraum, die demografische Entwicklung, die Entwicklung der Arbeitsmarktsituation, die Unterbringung von Asylsuchenden oder die studentische Nachfrage aufgrund des attraktiven Universitätsstandortes Dortmund.
Wie sich diese Einflussfaktoren in Zukunft tatsächlich entwickeln werden, ist wegen gesellschaftlicher, politischer und ökonomischer Abhängigkeit dieser Faktoren nicht oder nur schwer vorhersehbar. Zudem liegen für die jeweiligen Indikatoren derzeit weder langfristige Prognosen zur weiteren Entwicklung noch zum erwarteten Einfluss auf den Dortmunder Wohnungsmarkt vor.
Derzeit ist aber nicht erkennbar, dass eine maßgebliche Veränderung dieser Faktoren eintreten könnte und damit ein nachhaltiger Wandel der derzeitigen Nachfragesituation ausgelöst wird.
Wohnungsneubau in Dortmund
Die Stadt Dortmund hat eine jährliche Zielgröße von 2.000 Einheiten für den Wohnungsneubau definiert und unterstützt Investoren vorbildlich durch wohnungspolitische Konzepte, Strategien und Formate.
Es ist mit einer sehr hohen Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass die rasante Verschlechterung der nicht beeinflussbaren Rahmenbedingungen für Investitionen, wie z. B. der erfolgte extreme Zinsanstieg, die erheblichen Material- bzw. Baukostensteigerungen oder aber fehlende Handwerkerkapazitäten durch Fachkräftemangel, zu einer spürbaren negativen Auswirkung auch für den Wohnungsneubau in Dortmund führen wird. Lediglich der Zeitpunkt, die Intensität und die Dauer eines Einbruchs sind aktuell unklar. Ob die bestehende jährliche Zielgröße unter diesen Rahmenbedingungen weiterhin erreichbar sein wird, kann erst bei Vorlage aktueller Baugenehmigungs- und Baufertigungszahlen bewertet werden.
Entwicklung des geförderten Mietwohnungsbestandes in Dortmund
Um die Bezahlbarkeit von Wohnraum für alle Bevölkerungsschichten sicherzustellen, ist ein dauerhaft großer Anteil von öffentlich geförderten Mietwohnungen für den Dortmunder Wohnungsmarkt von großer Bedeutung. In der Prognose des Wohnungsmarktberichtes 2023 geht der
ohnehin merklich geschrumpfte Anteil der öffentlich geförderten Mietwohnungen von 21.100 im Jahr 2023 um rund 39 % bis auf 13.000 Wohnungen in 2032 weiter zurück, sodass zukünftig kontinuierlich 900 öffentlich geförderte Wohnungen jährlich gebaut werden müssten, nur um diesem erwarteten Rückgang entgegenzuwirken.
Diese Herausforderung erscheint aus heutiger Sicht selbst durch die Anhebung der bisherigen Quote für den öffentlich geförderten Mietwohnungsneubau von 25 % auf 30 % aufgrund der im Kapitel „Wohnungsneubau“ beschriebenen verschlechterten Rahmenbedingungen unerreichbar. Aus heutiger Sicht scheint damit der beschriebene Abwärtstrend mit einer sehr hohen Eintrittswahrscheinlichkeit realistisch und kaum aufhaltbar.
Prognose zur Ertragslage
Auch in den kommenden Geschäftsjahren gehen wir von einer weiterhin positiven Unternehmensentwicklung aus und werden deutliche Bewirtschaftungsüberschüsse in unserem Kerngeschäft erzielen.
So sieht unsere Mittelfristplanung eine Ergebnissteigerung für die Geschäftsjahre 2024/2025 auf 10.500 TEUR vor Steuern vor. Für die nachfolgenden Geschäftsjahre 2026 - 2028 erwarten wir aufgrund des kontinuierlich wachsenden Investitionsvolumens zur Erreichung unserer Klimaziele (vgl. unten) eine zusätzliche Ergebnisbelastung. Darüber hinaus erwarten wir im Vergleich zu den Vorjahren einen zusätzlichen Aufwand aufgrund des stark angestiegenen Zinsniveaus für alle neuen bzw. noch nicht anschlussfinanzierten Darlehen sowie einen zusätzlichen Aufwand für eine erforderliche SAP-Umstellung im Bereich IT. Für diese Geschäftsjahre planen wir derzeit Ergebnisse von mindestens 9.500 TEUR vor Steuern.
Unsere Planungsparameter und Zukunftsstrategien werden regelmäßig überprüft und an aktuelle Entwicklungen angepasst, bleiben jedoch in ihrer maßgeblichen Ausrichtung für unser Kerngeschäft ohne grundsätzliche Veränderung.
Ein wesentlicher Teil unseres zukünftigen Mieterhöhungspotentials resultiert aus Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete, aus Neuvermietungen sowie Mieterhöhungen nach wertverbessernden Maßnahmen durch Einzel- und Großmodernisierungen. Der am 1. Januar 2023 in Kraft getretene Mietspiegel für Dortmund zeigt zudem einen deutlichen Preissprung, sodass sich nach unserer Einschätzung am Dortmunder Wohnungsmarkt nachhaltige Mieterhöhungspotentiale von mindestens 1,5 % durchsetzen lassen werden. Unabhängig hiervon gehen wir derzeit davon aus, dass das derzeit sehr niedrige Leerstandsniveau auch mittelfristig unverändert bleiben wird.
Wir werden in den nächsten Jahren unsere Ausgaben zur Erhaltung der Marktfähigkeit unseres Wohnungsbestandes nochmals erhöhen und auf einem deutlich höheren Niveau planen. Neben der aufgrund des Baualters unserer Objekte seit vielen Jahren ohnehin bestehenden Notwendigkeit eines aktiven Instandhaltungsmanagements zum Erhalt der Gebäudesubstanz werden wir zusätzlich unseren planmäßigen Aufwand für Maßnahmen zur CO2-Einsparung mehr als verdoppeln. Damit werden wir auch für die Zukunft sicherstellen, dass es zu keiner Qualitätsverschlechterung unseres Bestandes kommt und die langfristige Erreichung der Klimaziele möglich ist.
Die Planung der Umlagen erfolgt auf Grundlage der erwarteten Entwicklung der Betriebs- und Heizkosten und beinhaltet u. a. die nur noch anteilige Umlagefähigkeit des CO2-Preises auf die Mieterschaft sowie den Entfall der Umlagefähigkeit von Kabelgebühren zum 30. Juni 2024. Wir erwarten, dass die Betriebs- und Heizkosten generell in den nächsten Jahren weiter ansteigen werden. Aufgrund der Umlagefähigkeit von Betriebs- und Heizkosten auf die Mieter und Mieterinnen bleibt diese Entwicklung für die Jahresergebnisse unseres Unternehmens jedoch zunächst ohne Auswirkungen.
Darüber hinaus halten wir unverändert einen Personalbestand von 129,5 Mitarbeitenden in unserem Kundencenter sowie in den Servicebüros und Wohnanlagen auch in Zukunft für erforderlich, um eine kunden- und qualitätsorientierte Betreuung unseres Wohnungsbestandes zu gewährleisten. Unsere Planungsparameter umfassen branchentypische Tariferhöhungen bzw. Kostensteigerungen bei den Sozialabgaben.
Prognose zu den Investitionen in unseren Bestand
Klimaneutraler Wohnungsbestand
Die Entwicklung eines klimaneutralen Wohnungsbestandes ist für die Wohnungswirtschaft und für unser Unternehmen eine der größten Herausforderungen der Zukunft, sodass die erforderliche Maßnahmenumsetzung selbstverständlich ein wesentlicher Bestandteil unserer Investitionsstrategie ist. Unter Berücksichtigung der aktuellen Voraussetzungen in Dortmund, wie z. B. einer späteren Anschlussmöglichkeit unserer Immobilien an das Fernwärmenetz oder der ggf. unzureichenden Dimensionierung von Hausanschlüssen für die Erweiterung von Anlagentechnik bzw. Luftwärmepumpen, ist in 2023 eine technische sowie zeitliche Umplanung der Maßnahmenumsetzung erfolgt. Auf Grundlage der neuen Maßnahmenplanung werden wir – unter zusätzlicher Berücksichtigung der Inanspruchnahme von Förder- und Zuschussmöglichkeiten – im Geschäftsjahr 2024 Investitionen von 6.000 TEUR zzgl. aktivierter Eigenleistungen durchführen, die wir in den Folgejahren bis auf 15.000 TEUR zzgl. Eigenleistungen steigern werden.
Bestandsverbesserungen und -erweiterungen
Unabhängig von klimaneutralen Maßnahmen planen wir in den nächsten Jahren Modernisierungen, um – bezogen auf die technischen und marktbedingten Anforderungen – die Zukunftsfähigkeit unseres Wohnungsbestandes weiterhin sicherzustellen.
So sind bei rd. 20 % der gekündigten Wohnungen Einzelmodernisierungen – vor allem bei Beendigung langjähriger Mietverhältnisse – erforderlich, um diese Wohnungen wieder in einen marktfähigen Zustand zu versetzen. Einzelmodernisierungen sind ein fester Bestandteil unserer Investitionsstrategie, da sie die Werthaltigkeit unserer Immobilien erhöhen und durch höhere Mieten zu einer Verbesserung unserer Ertragslage führen.
Darüber hinaus sind weitere Investitionen in die Verbesserung unserer Bestandsobjekte vorgesehen. Diese Maßnahmen umfassen beispielsweise neben den klassischen Gebäudesanierungen auch den Ausbau von Dachgeschossen zur Wohnraumschaffung, den Abbau von Barrieren oder Verbesserungen der bestehenden Infrastruktur in den Quartieren. Für diese Maßnahmen planen wir einschließlich der dargestellten Einzelmodernisierungen in den Folgejahren ein jährliches Investitionsvolumen von bis zu 10.000 TEUR zzgl. Eigenleistungen.
Investitionen in den Geschosswohnungsneubau hingegen setzen die Verfügbarkeit entsprechender Baugrundstücke voraus. DOGEWO21 hat alle eigenen verfügbaren Grundstücksflächen bebaut und verfügt derzeit über keine weiteren Vorratsgrundstücke. Aufgrund der bereits erörterten
schwierigen Rahmenbedingungen für Neubauten unterliegen die Veränderungen der für einen Neubau entscheidenden Parameter einem ständigen Monitoring-Prozess. Aktuell lassen die von DOGEWO21 untersuchten Neubauprojekte unter den derzeitigen Rahmenbedingungen
keine wirtschaftliche Umsetzung zu, sodass unsere Investitionsplanung keine Ansätze für den Geschosswohnungsbau enthält.
Ein möglicher Erwerb zusätzlicher Immobilien erfolgt im Rahmen von individuellen Entscheidungen, die wir auf der Grundlage von Marktuntersuchungen und Wirtschaftlichkeitsberechnungen treffen. Angesichts der jeweiligen Einzelfallbetrachtung enthält unsere Investitionsplanung für die Geschäftsjahre 2024 - 2028 demzufolge keine feststehenden Ansätze für Bestandserwerbe.
Finanzierung
Die Finanzierungen aller im Geschäftsjahr 2024 vorgesehenen Investitionen sind sichergestellt. Darüber hinaus sind die Kapitalkosten mit dem bereits angestiegenen Marktniveau für unsere geplanten Investitionen für die nachfolgenden Geschäftsjahre vollständig in unserer Ertragsplanung enthalten. Zinsausläufe für Bestandsdarlehen sind durch Forward-Darlehen bis einschließlich 2027 nahezu vollständig gesichert.
Zusammenfassende Prognose für die Unternehmensentwicklung
Für die Herausforderungen der Zukunft sind wir gut aufgestellt. Dem Dortmunder Mietwohnungsmarkt stellen wir qualitativ hochwertige Wohnungen zu angemessenen Mietpreisen zur Verfügung, entwickeln uns als kompetenter Wohnungsdienstleister weiter und agieren wirtschaftlich am Markt.