1. Gesamtwirtschaft­liche und branchen­bezogene Rahmen­bedingungen

DEUTSCHLAND¹

Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland kam im Jahr 2023 in einem nach wie vor krisengeprägten Umfeld ins Stocken. Zwar hat im Verlauf des Jahres die Inflation nachgelassen und sich der Anstieg der Lohneinkommen im Vergleich zum Vorjahr beschleunigt, allerdings blieb die Erholung beim privaten Konsum bislang aus. In realen Zahlen ist ein langfristiger Rückgang der Einkommen in Deutschland zu verzeichnen.

Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) verzeichnete gemäß den vorläufigen Schätzungen des Statistischen Bundesamtes im Geschäftsjahr 2023 einen Rückgang um 0,3 %. Unter Berücksichtigung kalenderbereinigter Daten ergab sich eine Abnahme des BIP von 0,1 %. Diese Entwicklung markiert einen Stillstand in der wirtschaftlichen Erholung Deutschlands, die nach dem starken Rückgang im Jahr 2020 infolge der Corona-Pandemie begonnen hatte. Im Jahr 2023 überstieg das preisbereinigte BIP lediglich um 0, 7% den Stand vor der Pandemie im Jahr 2019. Diese Entwicklung führte zu einer spürbaren Verlangsamung des gesamtwirtschaftlichen Fortschritts.

Die Zinsanhebungen der Europäischen Zentralbank leiteten auf dem deutschen Immobilienmarkt einen deutlichen Einbruch ein. Bis zuletzt gingen deshalb insbesondere die Investitionen in Wohnbauten stark zurück.

In einem schwierigen Umfeld zeigte sich der Arbeitsmarkt bislang trotz der wirtschaftlichen Herausforderungen der Energiekrise und der hohen Inflation robust. Die Erwerbstätigkeit stieg 2023 sogar auf den bislang höchsten Stand seit der Wiedervereinigung. Drei Jahre zuvor im Jahr 2020 hatte die Coronakrise den zuvor über 14 Jahre anhaltenden Anstieg der Erwerbstätigenzahl zeitweilig beendet und zu einem Rückgang geführt.

Wohnungsmarkt in Dortmund

Die Stadt Dortmund verzeichnete im Jahr 2023 einen leichten Bevölkerungszuwachs. Zum Stichtag 31. Dezember 2023 lebten 612.065 Personen in Dortmund und damit 2.519 Einwohner mehr als im Vorjahr.²

Für die folgenden Ausführungen werden die statistischen Daten für 2022 und die Vorjahresdaten 2021 bzw. 2020 aus dem aktuellen Dortmunder Wohnungsmarktbericht 2023 herangezogen.

Im Zuge des Bevölkerungswachstums in 2022 ist auch die Zahl der Haushalte gestiegen. Zum Stichtag 31. Dezember 2022 gab es in Dortmund 319.541 Privathaushalte und damit 1.360 mehr als im Jahr 2020. Die überwiegende Mehrheit der Bevölkerung in Dortmund lebt in Haushalten mit einer oder zwei Personen, die gemeinsam etwa drei Viertel aller Privathaushalte ausmachen. Im Jahr 2022 gab es insgesamt rd. 159.000 Einpersonenhaushalte in Dortmund, was im Vergleich zu 2020 einen leichten Anstieg um rd. 600 Haushalte (+ 0,4 %) bedeutete. Die Anzahl der Haushalte mit mehreren Personen oder Familien ist im Vergleich zu den kleineren Haushalten geringer. Allerdings verzeichneten Vierpersonenhaushalte eine Zunahme um 307 (+ 1,3 %), Fünfpersonenhaushalte um 323 (+ 3,9 %) und Haushalte mit mindestens sechs Personen wuchsen um 214 (+ 5,9 %). Die durchschnittliche Haushaltsgröße in Dortmund betrug gegenüber 2021 unverändert 1,9 Personen.

Die Marktsituation auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt verschärfte sich im vergangenen Jahr weiter, was sich in der äußerst niedrigen Leerstandsquote von 1,7 % widerspiegelt. Im Vergleich zum Vorjahr (2021: 2,0 %) entspricht das einem weiteren Rückgang von 0,3 %, der ausschließlich auf die Reduzierung der langfristigen Leerstände über 24 Monaten zurückzuführen ist.

Zugleich ist ein signifikanter Anstieg der Angebotsmieten zu verzeichnen. Die Mietpreise für Bestandswohnungen bei Neuvermietungen stiegen um 4,4 % auf 8,26 EUR/m² nettokalt im Vergleich zu 2021. Neubauwohnungen verzeichneten sogar einen Anstieg um 5,1 % auf 12,09 EUR/m² netto kalt.

Im landesweiten Vergleich (9,82 EUR/m²) bleibt das Mietniveau in Dortmund nach wie vor unter dem Durchschnitt, aber im Vergleich zu anderen (bereits kostenintensiven) Metropolen zeigt sich eine größere Dynamik in der Mietpreisentwicklung.

In Bezug auf die Nebenkosten verzeichnete Dortmund ebenfalls eine hohe und ansteigende Dynamik mit einer durchschnittlichen Kostensteigerung von 4,8 %. Insbesondere die Heizkosten sind aufgrund der gestiegenen Energiepreise stark angestiegen (+ 23,0 %).

Diese Entwicklungen führen dazu, dass es für Mietinteressenten immer schwieriger wird, eine passende und gleichzeitig erschwingliche Wohnung zu finden. Seit 2017 ist ein Anstieg der Neuvermietungsmieten um etwa 25 % (4,5 % jährlich) zu verzeichnen. Zusätzlich sorgte die beschleunigende Inflation insgesamt dafür, dass immer mehr Menschen ihre Lebenshaltungs- und Wohnkosten nicht aus eigenen Mitteln tragen konnten und auf staatliche Unterstützung angewiesen waren.

Dortmund verfügt über umfangreiche und diverse Baulandreserven im gesamten Stadtgebiet. Bis Ende 2022 standen etwa 179 Hektar an Wohnbauflächen zur Verfügung, entweder bereits rechtsverbindlich festgelegt oder in der Planung. Diese Flächen bieten Potenzial für etwa 8.900 zukünftige Wohneinheiten, darunter 7.000 in Mehrfamilienhäusern und 1.900 in Ein- und Zweifamilienhäusern.

Demografie

In der Altersstruktur von Dortmund verzeichnet die Altersgruppe der Mittfünfziger die stärkste Präsenz - auch bekannt als "Babyboomer-Generation". Im Vergleich zu 2012 ist die Bevölkerungsgruppe der 25- bis 40-Jährigen aufgrund der starken Zuwanderung der letzten zehn Jahre erheblich angewachsen. Gleichzeitig ist auch die Anzahl der Kinder im Alter bis zu 10 Jahren signifikant gestiegen.

Die Alterung der geburtenstarken Jahrgänge vor dem Zweiten Weltkrieg führt dazu, dass es heute deutlich weniger 70-Jährige, aber dafür mehr 80-Jährige gibt als noch vor zehn Jahren.³

Beschäftigung

Im Dezember 2023 verzeichnete Dortmund eine Arbeitslosenzahl von 37.301 Personen. Darunter waren 7.859 Personen bei der Arbeitsagentur und 29.442 Menschen beim Jobcenter Dortmund registriert. Gegenüber dem Vorjahr liegt die Zahl um 6,9 % höher (+ 2.409 Personen).⁴

Die Arbeitslosenquote für alle gemeldeten Arbeitslosen bei Agentur und Jobcenter ist leicht auf 11,5 % angestiegen, verglichen mit 10,9 % im Dezember 2022.

¹ GdW Information 168 "Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland 2023/2024“

² Stadt Dortmund, Dortmunder Statistik (Stand: 31.12.2023)

³ Wohnungsmarktbericht, Stadt Dortmund 2023

⁴ Bundesagentur für Arbeit, Dortmunder Arbeitsmarkt im Dezember 2023, Presseinformation Nr. 1