­4. Leistungsindikatoren

Neben dem Jahresergebnis vor Ertragsteuern zählen die Entwicklung der Sollmieten und Leerstände sowie die Instandhaltungs- und Investitionstätigkeit zu den wichtigsten Leistungsindikatoren bei DOGEWO21.

Sollmieten

Die Durchschnittsmiete unseres Wohnungsbestandes stieg im Geschäftsjahr 2023 um rd. 4,5 % auf 6,24 EUR/m² zum Stichtag 31. Dezember 2023.

Die Bestandsmieten unseres Portfolios liegen zu rd. 90 % im niedrigen Preissegment, einschließlich aller öffentlich geförderten Wohnungen, entsprechend den Kategorien des Dortmunder Wohnungsmarktberichts von 2023:

Im Geschäftsjahr 2023 betrugen unsere Sollmieten 80.454 TEUR (Vorjahr: 78.154 TEUR). Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung von 114.885 TEUR beinhalten als wesentliche Bestandteile zusätzlich Umlagen aus Betriebs- und Heizkosten von 35.439 TEUR, Erlösschmälerungen aus Sollmieten und übrige Erlöse. Für das Geschäftsjahr 2024 erwarten wir Sollmieten in Höhe von 82.800 TEUR (Vorjahr: 79.600 TEUR).

Die Mietveränderungen zwischen den Geschäftsjahren 2022 und 2023 ergaben sich aus folgenden Gründen:

Im Geschäftsjahr 2023 wurden 8.936 Mietanpassungen (Vorjahr: 4.649) an die ortsübliche Vergleichsmiete im Durchschnitt von monatlich 20,83 EUR je Erhöhung durchgeführt (Vorjahr: 15,04 EUR). Die Zustimmungsquote lag mit rd. 99 % zum Stichtag 31. Dezember 2023 auf Vorjahresniveau.

Auch im Rahmen der Wiedervermietung konnten höhere Sollmieten generiert werden. Die durchschnittliche Neuvermietungsmiete betrug 7,05 EUR/m² (Vorjahr: 6.74 EUR/m²) bei 1.182 Neuvermietungen.

Leerstand

Im Geschäftsjahr 2023 ist unsere Leerstandsquote stabil geblieben und bewegte sich weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau. Die Entwicklung unseres Wohnungsleerstandes im Detail:

Gegenüber der volatilen stichtagsbezogenen Leerstandsbetrachtung bilden die über den Jahresverlauf kumulierten Leerstände den Hauptanteil für die leerstandsbedingten Erlösminderungen. Im Verlauf des Geschäftsjahres 2023 verzeichneten wir bei den kumulierten monatlichen Leerständen einen leichten Anstieg auf 2.274 Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr (2.187 Wohnungen), jedoch blieben diese unterhalb der ursprünglichen Planung von 2.552 Wohnungen. Unser Vermietungsgeschäft beenden wir auch in diesem Jahr erfolgreich.

Die leerstandsbedingten Erlösminderungen erhöhten sich gegenüber 2022 von 1.377 TEUR auf 1.507 TEUR (Plan: 1.600 TEUR). Für das Geschäftsjahr 2024 werden Erlösminderungen in Höhe von 1.650 TEUR geplant.

Im Geschäftsjahr 2023 standen 1.189 Auszügen insgesamt 1.182 Wiedervermietungen gegenüber. Die Fluktuation sank mit 7,26 % unter das Vorjahresniveau von 7,58 %. 122 Mieterwechsel fanden innerhalb unseres Bestandes statt.

Nachhaltigkeit

Die Weltgemeinschaft setzte sich 2015 im Rahmen der Sustainable Development Goals u.a. die Ziele, bis 2030 für einen Zugang zu angemessenem, sicherem und bezahlbarem Wohnraum für alle zu sorgen.

Aktuelle gesellschaftliche Entwicklungen gefährden heute, wie seit langem schon nicht mehr, den Zusammenhalt und unseren Wohlstand. Die Wohnungswirtschaft ist, wie schon seit mehr als 100 Jahren, gefordert, ihr hohes Engagement aufrechtzuerhalten und ihren Beitrag zu leisten. Wir fühlen uns mehr denn je verpflichtet, diesen Beitrag zu leisten und uns in den Dienst der Bewohner und Bewohnerinnen der Stadt Dortmund zu stellen.

Die verstärkte Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsaspekten in den Geschäftsprozessen und im Mindset sowie die regelmäßige systematische Berichterstattung über Status und Fortschritt erfahren nicht zuletzt durch die intensiven Bemühungen der Europäischen Kommission, dem Thema Klimaschutz durch den „Green Deal“ eine maßgebende Bedeutung einzuräumen, einen neuen Fokus.

In Vorbereitung auf die anstehende Berichterstattungspflicht in 2026 nach den European Sustainability Reporting Standards haben wir mit ersten Maßnahmen begonnen. Als ein Etappenziel konnte die erste systematische Bewertung der Auswirkungen unserer Geschäftstätigkeit auf Nachhaltigkeitsaspekte sowie unseren Grad der Beeinflussbarkeit durch externe Faktoren abgeschlossen werden. Der Schutz des Menschen vor den Auswirkungen des Klimawandels, Energieeffizienz, Treibhausgas-Emissionen, der schonende Einsatz und Umgang mit Ressourcen sowie das (Frei-) Flächenmanagement sind nur einige der Aspekte, die wir in Zukunft noch stärker in unseren Fokus nehmen werden.

Der Umfang der zu berücksichtigenden Vorgaben sowie der Zeitplan für die Umsetzung der Berichterstattungspflicht sind ambitioniert. Sie werden unsere Organisation dauerhaft belasten.

Unser Beitrag zum Schutz des Menschen vor Klima­veränderungen

Der Gebäudesektor beeinflusst mit einem Anteil von rd. 36 % der gesamten CO_2e-Emissionen in Deutschland unmittelbar das Klima. Unser Beitrag an diesen Emissionen - als Rückstand vornehmlich aus der Wärmeerzeugung für unseren Wohnungsbestand - liegt bei rd. 30.000 t CO_2e-Emissionen pro Jahr bzw. rd. 29 kg/CO_2e pro m² und Jahr. Im Rahmen des von uns eingeschlagenen Transformationspfades beabsichtigen wir, bis 2045 einen klimaneutralen Bestand zu erreichen.

Es hat sich herausgestellt, dass wir auf diesem Weg noch einige Herausforderungen zu überwinden haben:

• Datenverfügbarkeit von Verbräuchen
  Mit rd. 60 % ist die Gaseinzeltherme der wesentliche Wärmeerzeuger in unserem Bestand. Energieverbräuche stehen uns aufgrund der Einzelvertragssituation zwischen Mietenden und Energieversorgern für diese Wohnungen nicht zur Verfügung. Alternative Datenquellen sind nur schwer zugänglich und benötigen Kooperationswillen vom Kooperationspartner.
   
• Ausbau der Fernwärmenetze
  Erste Analysen haben gezeigt, dass wir unseren Anteil mit Fernwärme versorgten Wohnungen von rd. 10 % auf rd. 20 % verdoppeln können. Mit „Abschluss“ der kommunalen Wärmeplanung werden wir Sicherheit über die tatsächlichen Anschlussmöglichkeiten erhalten. Nach aktuellem Informationsstand wird DEW21, der regionale Energieversorger, voraussichtlich ab 2028 in eine Realisierung einsteigen können.
   
• Zustand der Stromnetze
  Es ist absehbar, dass die Wärmeerzeugung des überwiegenden Teils unseres Bestandes über Wärmepumpen erfolgen wird. Hierzu bedarf es Stromnetze, die die zusätzlichen Bedarfe liefern können. Eine Ertüchtigung der bestehenden Netze durch den Netzbetreiber ist unumgänglich.
   
• Fördermöglichkeiten von CO_2e-reduzierenden Maßnahmen
  Angesichts der großen Herausforderungen, die die klimagerechte Umgestaltung unseres Bestandes mit sich bringt, ist eine begleitende Förderung dieser Transformation mit Mitteln der öffentlichen Hand zwingend geboten. Hierzu bedarf verlässlicher Rahmenbedingungen.

Bis zur Vorlage der vorgenannten Voraussetzungen werden wir im Rahmen unseres Investitionsprogramms unseren Bestand, jeweils individuell auf die Situation vor Ort abgestimmt, weiter „klassisch“ energetisch optimieren. Damit setzen wir unsere anhaltenden Bemühungen fort, den energetischen Zustand unseres Bestandes zu verbessern.

Unsere intensiven Bemühungen lassen sich auch aus der für den Zeitraum 2024 bis 2028 aufgestellten Mittelfristplanung ablesen. Wir beabsichtigen konkret, in diesem Zeitraum für unsere Klimaschutzbemühungen rd. 100.000 TEUR an Geldmitteln bereitzustellen.

Bestandserhaltung und -verbesserung

Die nachhaltige Optimierung und Substanzverbesserung unseres Bestandes sind ein wesentlicher Bestandteil unserer Bewirtschaftungsstrategie. Mit dem Instandhaltungs- und Modernisierungsetat entwickeln wir unsere Objekte marktgerecht und somit zukunftssicher. Unser Portfoliomanagement stellt in diesem Kontext die größtmögliche Wirtschaftlichkeit für die Maßnahmendurchführung sicher.

Die enorme Bedeutung und Notwendigkeit bestandsverbessernder Maßnahmen werden durch das hohe Baualter unserer Bestandsgebäude noch unterstrichen: 71 % unserer Objekte sind 60 Jahre oder älter.

Die nachfolgende Grafik veranschaulicht das Investitionsvolumen, mit dem wir unsere Objekte in den vergangenen zehn Jahren durch zielgerichtete Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen kontinuierlich weiterentwickelt haben:

Im Geschäftsjahr 2023 investierten wir rd. 47.000 TEUR in die Bestandserhaltung und -verbesserung. Das entspricht rd. 44 EUR/m² Wohn-/Nutzfläche. Dadurch leisteten wir einen bedeutenden Beitrag zur langfristigen Sicherung der Zukunftsfähigkeit unserer Wohngebäude.

Bestandserhaltung

Für bestandserhaltende Maßnahmen haben wir im Geschäftsjahr 2023 insgesamt 28.807 TEUR ausgegeben. Neben Fremdkosten in Höhe von 24.602 TEUR (Vorjahr: 22.958 TEUR) beinhaltet dieser Betrag Eigenleistungen in Höhe von 4.205 TEUR (Vorjahr: 4.058 TEUR). Für Maßnahmen zur Steigerung der Gebäudeeffizienz konnten wir auf Bundesförderzuschüsse des BEG in Höhe von 824 TEUR (Vorjahr: 994 TEUR) zurückgreifen. In den Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung sind weiterhin umlagefähige Betriebs- und Heizkosten von 32.620 TEUR sowie sonstige nicht umlagefähige Kosten für unsere Immobilien, für das Verwaltungsgebäude und unsere Servicebüros von 1.915 TEUR enthalten.

Im Zuge der Großinstandhaltung führten wir 50 Projekte, wie beispielsweise die Erneuerung von Dächern, Balkonen und Außenanlagen, mit einem Investitionsvolumen von mehr als 10 TEUR je Maßnahme durch. Insgesamt haben wir im laufenden Geschäftsjahr 7.878 TEUR für Großinstandhaltungsmaßnahmen aufgewendet.

Mit dem Fokus auf CO₂-Reduzierung konnten wir insgesamt 32 Einzelmaßnahmen in Höhe von 7.058 TEUR realisieren. Damit wurden die Mittel für CO₂-Maßnahmen gegenüber dem Vorjahr nochmals deutlich erhöht.

Im Geschäftsjahr 2023 konzentrierten sich unsere Großinstandhaltungsmaßnahmen auf die Quartiere Eving, Hörde, Innenstadt-Nord, Aplerbeck und Dorstfeld.

Bestandsverbesserung

In bestandsverbessernde Maßnahmen haben wir im Geschäftsjahr 2023 insgesamt 18.153 TEUR
investiert.

Die Planabweichungen resultieren größtenteils aus veränderten Bauabläufen und aus vorgenommenen Umplanungen sowie zusätzlichen durchgeführten Maßnahmen.

Angesichts der aus unserer Sicht fragilen Fördersituation enthält unsere bisherige Planung keine Zuschüsse.

Mit dem umfangreichen Investitionsprogramm sorgen wir in unseren Wohnvierteln für eine Steigerung des Wohnwertes und Wohlfühlfaktors unserer Mieterschaft.

Bei 209 Wohnungen waren Einzelmodernisierungen erforderlich, um diese – insbesondere bei Beendigung langjähriger Mietverhältnisse – wieder in einen  marktgerechten Zustand zu versetzen.

Neubau/Wohnraumbeschaffung

Im Geschäftsjahr 2023 konnten wir unser Programm zur Dachgeschossaufstockung fortführen.

Aufgrund von Lieferengpässen verschieben sich die geplanten Fertigstellungstermine unserer Dachgeschossausbauten in Hörde und Renninghausen teilweise in das Geschäftsjahr 2024. Der geplante Neubau Burgheisterkamp in Huckarde wurde wegen der aktuell schwierigen Rahmenbedingungen auch im Geschäftsjahr 2023 zurückgestellt.

Die Gesamtentwicklung des Anlagevermögens kann der Übersicht dort unter Punkt 3 c) entnommen werden. Für das Geschäftsjahr 2024 sind Investitionen in die Bestandsverbesserung und -erweiterung einschließlich Eigenleistungen in Höhe von insgesamt 15.350 TEUR geplant.

Erwerbe

DOGEWO21 hat im Geschäftsjahr 2023 die unter Punkt 3 b) vorgenannten Grundstückserwerbe getätigt.