17.05.2023
Geschäftsbericht 2022
Das kommunale Wohnungsunternehmen DOGEWO21 stellt seinen Geschäftsbericht erstmals in einer vollständig digitalen Version vor. Flankiert von interessanten Informationen rund um das Unternehmen, werden die Geschäftszahlen auf der Website www.dogewo21.de/geschaeftsberichte präsentiert. Das Unternehmen verzichtet aus Gründen der Nachhaltigkeit auf eine gedruckte Version.
DOGEWO21 war im Geschäftsjahr 2022 wirtschaftlich erfolgreich und hat erneut einen deutlichen Jahresüberschuss erwirtschaftet: Die Umsätze im Kerngeschäft der Hausbewirtschaftung stiegen auf 108.725 TEUR (Vorjahr 104.473 TEUR), der Jahresüberschuss auf 8.304 TEUR (Vorjahr 7.362 TEUR). Bei einer nahezu stabilen Bilanzsumme von 573 Mio. € (Vorjahr 570 Mio. €) hat DOGEWO21 38,4 Mio. € in die Zukunftsfähigkeit des Gebäudebestandes investiert und zudem rd. 8,5 Mio. € Verbindlichkeiten bei Kreditinstituten abgebaut. Das Ergebnis (vor Steuern) beträgt 9.156 TEUR (Vorjahr 8.252 TEUR) und übersteigt damit das geplante Ziel von 8.500 TEUR.
Dortmunder Wohnungsmarkt bleibt angespannt - wenig Leerstand
Zum Stichtag (31.12.2022) standen 1.240 Auszügen insgesamt 1.300 Neuvermietungen gegenüber. 146 Wechsel fanden innerhalb des eigenen Bestandes von DOGEWO21 statt. Die überdurchschnittlich hohe Wiedervermietungsquote von über 100 % verdeutlicht die sehr angespannte Lage am Wohnungsmarkt. Die Fluktuationsquote ist mit 7,58 % deutlich unter das niedrige Vorjahresniveau von 8,1 % gesunken. Die Leerstände im Gesamtbestand sind unverändert auf niedrigem Niveau geblieben: Sie haben sich mit 172 Wohnungen (1,05 %) gegenüber dem Vorjahr mit 229 Wohnungen (1,40 %) deutlich verringert. Marktbedingt standen 59 Wohnungen (0,36 %) leer (Vorjahr 116 WE: 0,71 %). Zum Vergleich: Die gesamtstädtische Leerstandsquote in Dortmund in 2022 ist nochmals minimal gesunken auf 2,0 % (Vorjahr 2,1 %). (Vgl. Wohnungsmarktbericht 2022 der Stadt Dortmund)
Der Wohnungsbestand umfasste zum 31.12.2022 unverändert 16.367 Wohneinheiten (WE) (Vorjahr 16.367). Davon sind 13.179 WE (Vorjahr 13.113) preisungebunden und 3.188 WE (Vorjahr 3.254), das sind rund 20 % des Bestandes, preisgebunden.
Mieten bei DOGEWO21 bleiben bezahlbar
Die Durchschnittsmiete im Bestand lag 2022 bei 5,97 €/m² (Vorjahr 5,85 €/m²). Die durchschnittlichen Mieten für preisungebundene Wohnungen lagen bei 6,20 €/m² (Vorjahr 6,05 €/m²) und für preisgebundene bei 5,19 €/m² (Vorjahr 5,14 €/m²). Neumieter zahlten im Schnitt 6,74 €/m² (Vorjahr 6,64 €/m²) und damit deutlich weniger als im Dortmunder Durchschnitt 7,91 €/ m² (Vorjahr 7,52 €/m²).
Mietanpassungen erfolgten auf Basis des Mietspiegels in Dortmund. Im Durchschnitt betrug die Erhöhung monatlich 15,04 € (Vorjahr: 16,45 €). Die Zustimmungsquote lag zum Stichtag 31.12.2022 mit rund 99 % auf Vorjahresniveau.
„Auch im letzten Geschäftsjahr haben wir wieder großen Wert auf die Pflege unseres Wohnungsbestandes gelegt und 50 Cent von jedem Euro unserer Mieteinnahmen in den Erhalt und die Verbesserung unserer Immobilien reinvestiert. Hierbei haben wir insbesondere Maßnahmen, die zur Reduzierung von CO2 geführt haben, deutlich ausgeweitet“, erläutert Andreas Laske, Prokurist Betriebswirtschaft bei DOGEWO21.
Investitionen in die Zukunft
„Wir arbeiten auf einer gesunden, wirtschaftlichen Grundlage und haben im Geschäftsjahr 2022 noch einmal mehr als in den Vorjahren in die Zukunft unseres Bestandes investiert, aber auch gestiegene Kosten in Kauf nehmen müssen. DOGEWO21 und die gesamte sozial orientierte Wohnungsbranche waren mit steigenden Handwerkskosten, Materialengpässen, Handwerkermangel und gestiegenen gesetzlichen und politischen Anforderungen konfrontiert“, erklärt Klaus Graniki, Geschäftsführer DOGEWO21, die Rahmenbedingungen. „Um bis 2045 einen klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen, richten wir unsere Investitionsplanung für die kommenden Jahre noch stärker auf CO2-mindernde Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen aus. Unter den gegebenen Rahmenbedingungen bedeutet das, dass wir in den nächsten Jahren erhebliche zusätzliche Mittel für die Investition in Klimaschutzmaßnahmen bereitstellen müssen.“
Bei DOGEWO21 laufen die Planungen für umfangreiche Maßnahmen, um den CO2-Ausstoß der rd. 2.500 Häuser zu reduzieren und den Bestand bis 2045 klimaneutral zu gestalten. In Kooperation mit DEW21 hat DOGEWO21 repräsentative Referenzobjekte im Gebäudebestand hinsichtlich des CO2-Ausstoßes analysiert und entwickelt darauf aufbauend Sanierungsfahrpläne für alle relevanten Gebäude. Das Unternehmen investiert seit 2000 kontinuierlich in die energetische Verbesserung des eigenen Bestands, plant mittelfristig bis 2027 nahezu eine Verdoppelung der bereitzustellenden Mittel ein.
DOGEWO21 investiert kontinuierlich in den Bestand und verstärkt Maßnahmen zur CO2-Reduzierung
Im Bilanzzeitraum hat das Unternehmen erneut in erheblichem Umfang in seinen Gebäudebestand investiert und so nicht nur Wohnwert und Wohlfühlfaktor der Mieterschaft erhöht, sondern auch die Maßnahmen zur CO2-Reduzierung verstärkt. Insgesamt lagen die Investitionen in 2022 bei rd. 38,4 Mio. €. Damit liegt DOGEWO21 weiterhin im Spitzenfeld der großen Wohnungsunternehmen. Von diesen Investitionen profitiert auch das Dortmunder Handwerk in erheblichem Umfang.
In 2022 lagen die Schwerpunkte von Großinstandhaltungen und Modernisierungsmaßnahmen in den Ortsteilen Aplerbeck, Eving, Huckarde und Löttringhausen. Neben dem Austausch von Heizungsanlagen durch bsp. Luft-Wärmepumpen wurden Häuser umfangreich gedämmt (Fassaden, Keller, Dachgeschossdecke), Balkone angebaut und Dächer, Treppenhäuser, Fenster sowie Außenanlagen erneuert. An der Schützenstraße in der nördlichen Innenstadt ist 2022 der dritte Abschnitt der Instandhaltung eines Wohnkarrees mit 48 Häusern durchgeführt worden, die Gesamtmaßnahme läuft noch bis 2025. Bei 232 Wohnungen wurden außerdem Einzelmodernisierungen durchgeführt, um diese, insbesondere bei Beendigung langjähriger Mietverhältnisse, wieder in einen marktgerechten Zustand zu versetzen. Die aufwendige energetische Sanierung des Häuserriegels Löwenstr./Küpferstr.in der südlichen Innenstadt steht kurz vor der Fertigstellung. Neben Fassadendämmung, Austausch von Fenstern und Heizungsanlage hat DOGEWO21 hier das Flachdach erneuert und auf einer Fläche von 300 m2 begrünt.
Mieterstrom-Pilotprojekt
Im Sinne der Nachhaltigkeit hat das Wohnungsunternehmen in 2022 auch die Dächer seiner Häuser in den Blick genommen und Am Hombruchsfeld 43-47 mit einer 170 m2 großen Photovoltaikanlage versehen. Der vom Dach kommende Solarstrom kann direkt von den Mieter*innen in Renninghausen genutzt werden und ist im November 2022 als gemeinsames Pilotprojekt Mieterstrom von DOGEWO21 und DEW21 gestartet worden. Eine Auswertung soll nach etwa einjähriger Laufzeit Ende 2023 gemeinsam erfolgen.
Fertigstellung Dachgeschossaufstockung
DOGEWO21 hat im Geschäftsjahr 2022 durch Dachgeschossaufstockungen in Hörde und Renninghausen 14 neue Wohnungen gebaut, die finale Fertigstellung erfolgt aufgrund von Lieferengpässen erst im Frühjahr und Sommer 2023. In Renninghausen sind sechs öffentlich geförderte Zwei-Zimmer-Wohnungen mit 62 m² Wohnfläche entstanden. Im Frühjahr 2023 sind bereits alle Wohnungen vermietet.
Herausfordernder Weg
„Der Klimaschutz ist eine der wichtigsten Aufgaben unserer Zeit. Wir müssen uns dabei aber auch über die Voraussetzungen und Rahmenbedingungen im Klaren sein: Allein bei DOGEWO21 müssen wir für das Ziel der Klimaneutralität im gesamten Bestand eine dreistellige Millionensumme aufbringen. Das geht nicht allein aus eigener Kraft. Wir müssen dafür vom Gesetzgeber unbedingt eine tragfähige und verlässliche Förderkulisse bereitgestellt bekommen. Dass dies eine absolute Notwendigkeit ist, wird insbesondere angesichts der immer weiter steigenden Baukosten deutlich.“ erläutert Christian Nagel, Prokurist Wohnungswirtschaft, die grundsätzlichen Herausforderungen.
Foto: DOGEWO21
Bildzeile: (v.l.): Christian Nagel, Prokurist Wohnungswirtschaft, Geschäftsführer Klaus Graniki und Andreas Laske, Prokurist Betriebswirtschaft, stellen den digitalen Geschäftsbericht 2022 vor.
Tel: 0231.10 83 – 222
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