19.05.2022
Geschäftsbericht 2021
Das kommunale Wohnungsunternehmen DOGEWO21 war im Geschäftsjahr 2021 wirtschaftlich erfolgreich und hat erneut einen deutlichen Jahresüberschuss erwirtschaftet: Die Umsätze im Kerngeschäft der Hausbewirtschaftung stiegen auf 104.473 TEUR (Vorjahr 102.355 TEUR), der Jahresüberschuss auf 7.362 TEUR (Vorjahr 6.654 TEUR). Bei einer nahezu stabilen Bilanzsumme von 570 Mio. € (Vorjahr 574 Mio. €) hat DOGEWO21 35,7 Mio. € in die Zukunftsfähigkeit des Gebäudebestandes investiert und zudem rd. 9,7 Mio. € Verbindlichkeiten bei Kreditinstituten abgebaut. Das Ergebnis (vor Steuern) beträgt 8.252 TEUR (Vorjahr 7.271 TEUR) und übersteigt damit sogar leicht das geplante Ziel von 8.000 TEUR.
Dortmunder Wohnungsmarkt weiter angespannt - wenig Leerstand
Zum Stichtag (31.12.2021) standen 1.323 Auszügen insgesamt 1.320 Neuvermietungen gegenüber. 161 Wechsel fanden innerhalb des eigenen Bestandes von DOGEWO21 statt. Die überdurchschnittlich hohe Wiedervermietungsquote von nahezu 100 % verdeutlicht die sehr angespannte Lage am Wohnungsmarkt. Die Fluktuationsquote bleibt mit 8,1 % unverändert niedrig. Die Leerstände im Gesamtbestand sind unverändert auf niedrigem Niveau geblieben: Sie haben sich mit 229 Wohnungen (1,40 %) gegenüber dem Vorjahr mit 221 Wohnungen (1,35 %) nur marginal erhöht. Marktbedingt standen 116 Wohnungen (0,71 %) leer (Vorjahr 112 WE: 0,69 %). Zum Vergleich: Die gesamtstädtische Leerstandsquote in Dortmund in 2020 beträgt unverändert 2,1 % (Vorjahr 2,1 %). (Vgl. Wohnungsmarktbericht 2021 der Stadt Dortmund)
Der Wohnungsbestand umfasste zum 31.12.2021 16.367 WE (Vorjahr 16.328). Davon sind 13.113 WE (Vorjahr 13.061) preisungebunden und 3.254 WE (Vorjahr 3.267), das sind rund 20 % des Bestandes, preisgebunden. Die Zunahme des Wohnungsbestandes basiert auf dem Ankauf einer Wohnanlage mit 21 Wohnungen in Dortmund-Brackel sowie der Fertigstellung von 18 öffentlich geförderten Dachgeschosswohnungen im Massener Weg in Dortmund-Körne.
Mieten bei DOGEWO21 bleiben bezahlbar
2 von 3 Mieter*innen zahlen weniger als 6,20 €/m² Miete bei DOGEWO21. Die Durchschnittsmiete im Bestand lag 2021 bei 5,85 €/m² (Vorjahr 5,67 €/m²). Die durchschnittlichen Mieten für preisungebundene Wohnungen lagen bei 6,05 €/m² (Vorjahr 5,84 €/m²) und für preisgebundene bei 5,14 €/m² (Vorjahr 5,08 €/m²). Neumieter zahlten im Schnitt 6,64 €/m² (Vorjahr 6,48 €/m²) und damit deutlich weniger als im Dortmunder Durchschnitt (7,52 €/ m²).
Mietanpassungen erfolgten auf Basis des neuen Mietspiegels in Dortmund. Im Durchschnitt betrug die Erhöhung monatlich 16,45 € (Vorjahr: 14,58 €). Die Zustimmungsquote lag zum Stichtag 31.12.2021 mit rund 99 % auf Vorjahresniveau.
„Im vergangenen Geschäftsjahr haben wir auf Basis des Anfang 2021 erschienenen Mietspiegels Mietanpassungen vorgenommen. Alle daraus resultierenden Einnahmen haben wir Eins-zu-Eins in zusätzliche CO2-reduzierende Maßnahmen in unseren Bestand reinvestiert,“ erläutert Andreas Laske, Prokurist Betriebswirtschaft bei DOGEWO21.
Investitionen in die Zukunft
„Auch im zweiten Pandemiejahr blieb unser Unternehmen wirtschaftlich stabil. Wir verfügen über eine wirtschaftlich solide und gesunde Grundlage und investieren auf dieser Basis bei stark gestiegen Kosten auf dem Niveau der Vorjahre in den Erhalt und die Verbesserung unseres Bestandes. Um dessen Zukunftsfähigkeit zu sichern, müssen wir in den nächsten Jahren erhebliche zusätzliche Mittel für die Investition in Klimaschutzmaßnahmen bereitstellen“, erklärt Klaus Graniki, Geschäftsführer von DOGEWO21.
DOGEWO21 plant umfangreiche Maßnahmen, um den CO2-Ausstoß der rd. 2.500 Häuser zu reduzieren und den Bestand bis 2045 klimaneutral zu gestalten. DOGEWO21 analysiert in Kooperation mit DEW21 den Gebäudebestand hinsichtlich des CO2-Ausstoßes und entwickelt Sanierungsfahrpläne auf Gebäudeebene. Die Ergebnisse sollen Ende 2022 vorliegen. Bei der Maßnahmenumsetzung soll auf die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) zur Zuschusshebung zugegriffen werden. Bei einem Zuschuss von rd. 20 % sollen bis Ende 2026 rd. 50 Mio. € in die Entwicklung eines klimaneutralen Gebäudebestandes fließen.
Im Sinne der Nachhaltigkeit hat das Wohnungsunternehmen in 2022 auch die Dächer seiner Häuser in den Blick genommen. Das Pilotprojekt Mieterstrom nehmen DOGEWO21 und der Energieversorger DEW21 gemeinsam im Rahmen einer Kooperation in Angriff und entwickeln ein auf die Bedürfnisse der Mieter*innen zugeschnittenes Mieterstrommodell mit attraktiven Tarifen.
Fokus auf Dachgeschossaufstockungen – Schaffung von bezahlbarem Wohnraum
In 2021 überschreitet Dortmund, trotz leichten Rückgangs, weiterhin deutlich die Marke von 600.000 Einwohner*innen. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum bleibt damit auch weiterhin unverändert hoch. Mit dem Zuzug von Menschen, die vor dem Ukraine-Krieg geflüchtet sind, hat sich die Anzahl wohnungssuchender Menschen auch in Dortmund in 2022 noch einmal erhöht. DOGEWO21 hat bislang rund 60 Wohnungen an aus der Ukraine geflüchtete Menschen vermietet.
DOGEWO21 hat im Geschäftsjahr 2021 durch Dachgeschossaufstockungen am Massener Weg in Dortmund-Körne 18 neue, öffentlich geförderte Wohnungen gebaut. Die Zwei-Zimmer-Wohnungen mit jeweils rund 55 m² Wohnfläche, deren Fertigstellung sich aufgrund der Pandemie lediglich um einen Monat verzögert hat, konnten im Herbst 2021 an die Mieter*innen übergeben werden. Das Investitionsvolumen beträgt rund 2.2 Mio. €
Im Mai 2021 haben die Arbeiten zur Aufstockung weiterer Wohnungen im Bestand begonnen: Sechs öffentlich geförderte Wohnungen mit rd. 62 m2 Wohnfläche in Renninghausen sowie vier rd. 84 m2 große Wohnungen in Hörde stehen kurz vor der Fertigstellung, vier weitere Wohnungen in Hörde befinden sich im Bau. Zwanzig weitere Wohnungen in den Stadtteilen Aplerbeck, Benninghofen und Eichlinghofen sind in der Vorplanung.
DOGEWO21 wird somit auch künftig durch Erweiterungen im Bestand einen wichtigen Beitrag zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum leisten.
DOGEWO21 investiert kontinuierlich in den Bestand
Im Bilanzzeitraum hat das Unternehmen erneut in erheblichem Umfang in seinen Gebäudebestand investiert und so den Wohnwert und den Wohlfühlfaktor der Mieterschaft erhöht. Insgesamt lagen die Investitionen in 2021 bei rd. 35,7 Mio. €. Damit liegt DOGEWO21 weiterhin im Spitzenfeld der großen Wohnungsunternehmen. Auch das Dortmunder Handwerk profitiert von diesen Investitionen in erheblichem Umfang.
Die Investitionen verteilten sich auf verschiedene Maßnahmen im Dortmunder Stadtgebiet: Schwerpunkt waren Instandhaltungen (23,8 Mio. €), Einzelmodernisierungen (6,6 Mio. €), Wohnraumschaffung und Zukauf (3,3 Mio. €) sowie die Quartiersentwicklung (2,0 Mio. €).
In 2021 hat das Wohnungsunternehmen Großinstandhaltungen und Modernisierungsmaßnahmen in Dorstfeld, Wambel, Eving, Wickede und der südlichen Innenstadt durchgeführt. Neben dem Austausch von Heizungsanlagen wurden Fassaden überarbeitet, Balkone angebaut und Dächer, Treppenhäuser, Fenster und Außenanlagen erneuert. Die an der Schützenstraße in der nördlichen Innenstadt gestartete Instandhaltung eines Wohnkarrees mit 48 Häusern läuft noch bis 2025. Bei 232 Wohnungen wurden Einzelmodernisierungen durchgeführt, um diese, insbesondere bei Beendigung langjähriger Mietverhältnisse, wieder in einen marktgerechten Zustand zu versetzen.
In der südlichen Innenstadt führt DOGEWO21 eine aufwendige energetische Sanierung am Häuserriegel Löwenstr./Küpferstr. mit Fassadendämmung, Fensteraustausch, Flachdacherneuerung, z. T. mit Begrünung, und Austausch der Heizungsanlage durch.
Herausfordernder Weg
Die Klimaschutzziele bis 2045 einzuhalten, Wohnraum zu erhalten und zu schaffen sind drei erklärte Ziele von DOGEWO21. Diese Ziele zu erreichen, ist vor dem Hintergrund der aktuellen Lage am Markt sehr herausfordernd.
„Die steigende Baukostenentwicklung, die Unterbrechung von Lieferketten und die Baumaterialknappheit führen zu einem zunehmend sehr angespannten Markt. Im Wesentlichen sind weiterhin die Corona-Pandemie und der Ukraine-Krieg Auslöser für die Entwicklung. Im Mittel sind wir mit Preissteigerungen von 10 % bis 15 % konfrontiert. Derzeit dämpfen die geschlossenen Verträge die Steigerung, doch wir müssen in Zukunft von weiter steigenden Kosten ausgehen und das bedeutet eine Herausforderung in Bezug auf die geplanten Bauleistungen“, erläutert Christian Nagel, Prokurist Wohnungswirtschaft, die aktuelle Entwicklung am Markt.
Die Situation für die Wohnungswirtschaft fasst Klaus Graniki, Geschäftsführer DOGEWO21, zusammen: „Die Themen Klimaschutz und Nachhaltigkeit, und ein Engagement für mehr bezahlbaren Wohnraum stellen die sozial orientierte Wohnungsbranche insgesamt vor eine große Herausforderung: Die Verteuerung des Bauens – der Anstieg der Baupreise in 2021 war im Jahresvergleich der höchste seit 1970 -, aber auch die steigenden Anforderungen an den Wohnungsbau und eine Verschärfung der Standards bei gleichzeitig sinkender Förderung erfordern ein rasches Umdenken und Maßnahmen der Politik in Bund und Ländern und werden nahezu zu einer Einstellung von Neubauplänen führen.“
Foto: DOGEWO21 (v.l.): Geschäftsführer Klaus Graniki, Christian Nagel, Prokurist Wohnungswirtschaft und Andreas Laske, Prokurist Betriebswirtschaft, präsentieren den Geschäftsbericht 2021.
Tel: 0231.10 83 – 222
E-Mail: presse@dogewo21.de
